Vom riskanten Blick auf den Preis

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Jan Grade, Geschäftsführer empirica Regio GmbH

Aktuell erreichen uns ständig neue Rekordmeldungen über Preisanstiege. Nicht nur in den Medien, auch bei Profis aus der Immobilienbranche herrscht eine regelrechte Preishysterie. Welche Folgen das haben kann, lässt sich am Beispiel Leipzig beobachten – die Preissteigerungen scheinen Investoren magisch anzuziehen, die Preisrallye wird weiter angeheizt. Und ein großer Teil des Wohnungsneubaus wird auf der Grundlage prognostizierter, im Ergebnis sehr sportlicher, Angebotsmieten kalkuliert.

Das Problem dabei ist, dass diese Prognosen von einer zunehmenden Knappheit ausgehen. Ob diese eintreffen wird, ist aber fraglich, denn schon jetzt wandern viele Familien ins Leipziger Umland ab, die Anzahl der jungen Erwachsenen stieg zuletzt langsamer. Zudem wurden viel mehr Neubauwohnungen genehmigt und fertiggestellt als noch vor einigen Jahren. Das könnte zur Folge haben, dass an der existierenden Nachfrage vorbeigebaut wird und der Markt zunehmend gesättigt ist.

Das wiederum führt zu Investitionsrisiken, obwohl Leipzig auf dem Papier schneller gewachsen ist als die meisten Städte. Dass es auch anders laufen kann, sieht man in Dresden: Die Angebotsmieten steigen nicht mehr, die Zahl der Haushalte bleibt konstant. Der Neubau läuft aber noch auf hohem Niveau weiter.

Es ist Zeit für einen Sinneswandel: Der Immobilienmarkt sollte auf Basis wirklich relevanter Daten betrachtet werden. Und nicht nur anhand seiner Preise.

Aktuelle Preise haben kaum Aussagekraft

Denn mit Blick auf zukünftige Entwicklungen sagen aktuelle Preise kaum etwas aus, vielmehr gleichen sie einem Blick in den Rückspiegel: Sie bilden einzig und allein die durchschnittliche Vergangenheit ab. Ob Kaufpreise oder Mietpreise, Grundlage für diese sind immer nur zurückliegende Transaktionen oder Vermietungen.

Das Angebot und die Nachfrage von morgen sind aber in den Entwicklungen von heute begründet. Insbesondere für langfristige Investitionsentscheidungen sollten deshalb nicht Preise relevant sein, sondern Trends, die sich ableiten lassen aus vorhandenen sekundären Daten.

Zentraler Ansatzpunkt: die Entwicklung der Haushaltszahlen

„Wo will ich wie investieren?“, lautet die entscheidende Frage für Investoren. Besonders wichtig ist dabei der Blick auf die richtigen Daten. Der zentrale Ansatzpunkt bei Wohnimmobilien-Investments ist ein Blick auf die Entwicklung der Haushaltszahlen. Zwar versprechen vor allem Städte und Gemeinden mit wachsender Bevölkerung eine steigende Nachfrage auf Immobilien und damit einhergehenden Preisanstiegen, aber der maßgebliche Nachfragefaktor bleibt die Anzahl der Haushalte.

Auch schrumpfende Städte können mit einer wachsenden Nachfrage auftrumpfen. Im zweiten Schritt sind auch Fragen zur demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung im Hinblick auf zukünftig besonders gefragte Objekte von Bedeutung: Leben zukünftig mehr alte Menschen in einer Stadt, steigt dadurch auch der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum. Investiere ich in eine Stadt, in der es viele gut bezahlte Jobs gibt, und ist aufgrund der Einkommensverteilung mit einer größeren Nachfrage in bestimmten Marktsegmenten zu rechnen?

Lassen sich durch Pendlerbewegungen Rückschlüsse auf die Abhängigkeit von Oberzentren oder Arbeitgebern und damit auf mögliche Klumpenrisiken ziehen? Je nach Lage ergeben sich unterschiedliche Potenziale für erfolgreiche Investments – abseits der reinen Marktpreisbetrachtung und auch abseits der viel diskutierten A- und B-Städte.

Professionelle Investoren sollten nicht nur aktuellen Preistrends hinterherlaufen. Es liegen sehr viele andere relevante Daten vor, die, im Gegensatz zu Preis- und Mietpreisdaten belastbare, Potenzialanalysen und -prognosen ermöglichen. Diese müssen nur viel intensiver betrachtet und sinnvoll genutzt werden.

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