Von einer Inflation könnten Immobilieninvestoren sogar profitieren

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Tomasz Dukala, Board Member, EPH European Property Holdings

In den Sommermonaten ist die Inflation in vielen Ländern – auch in Deutschland – kräftig angesprungen. Das war zu erwarten, denn die Verbraucher erfüllen sich nach Corona-Lockerungen und Impfkampagnen nun aufgeschobene Konsumwünsche. Doch das Angebot kann die gestiegene Nachfrage jedoch nicht in jedem Fall kompensieren. Das bekommt jeder zu spüren, der zum Beispiel gerade eine Reise buchen oder bestimmte Waren kaufen möchte.

Ökonomen fragen sich jetzt, ob es sich dabei nur um ein kurzes Auflodern der Inflation handelt oder um ein Phänomen, das uns dauerhaft begleiten wird. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat sich schon mal vorsorglich von geldpolitischem Handlungsdruck befreit und ihr Inflationsziel nach oben angepasst: Statt wie bisher „unter, aber nahe bei zwei Prozent“ lautet das neue Ziel „zwei Prozent“, wobei signifikante mittelfristige Abweichungen nach oben wie nach unten als gleichermaßen unerwünscht gelten. Das ist durchaus ein Paradigmenwechsel. Und das Signal ist deutlich: Geldpolitische Reaktionen auf ein womöglich dauerhaft höheres Inflationsniveau wird es aus Frankfurt bis auf Weiteres nicht geben.

Mietverträge sind in der Regel inflationsindexiert

Als langfristig orientierter Immobilieninvestor blicke ich einem anhaltenden Inflationsszenario jedoch gelassen entgegen – sofern es bei moderaten Bandbreiten bleibt und sich keine Hyperinflation einstellt, wofür es bislang keine Anhaltspunkte gibt. Mietverträge im Gewerbeimmobilienbereich sind in der Regel inflationsindexiert, sie werden also regelmäßig an die allgemeinen Preissteigerungen angepasst. Die Mieterträge steigen also mit etwas zeitlicher Verzögerung, aber ansonsten synchron zur Inflation. Voraussetzung sind bonitäts- und wirtschaftlich starke Mieter, deren Umsätze ebenfalls mithalten können.

Immobilieninvestoren können sogar überproportional profitieren, wenn sie auf der Refinanzierungsseite langfristige Darlehensverträge zu festen Zinsen abgeschlossen haben – die Fremdkapitalkosten somit also für den Investor nicht nachziehen. Seit Jahresbeginn ist das Renditeniveau an den Anleihemärkten als Gradmesser für den Marktzins durchaus gestiegen, was hauptsächlich die gesunde Erholung der europäischen Volkswirtschaften widerspiegelt: Die deutsche Bundesanleihe mit zehnjähriger Laufzeit rentiert derzeit bei etwa minus 0,3 Prozent, nach minus 0,6 Prozent zum Jahreswechsel.

Eine anhaltend höhere Inflation ist kein Naturgesetz

Da die EZB jedoch ihre lockere Geldpolitik in vorhersehbarer Zukunft beibehalten wird – zumal in der Vergangenheit nach Wirtschaftskrisen fiskal- und geldpolitische Anreize verfrüht beendet wurden –, dürften sich die Marktzinsen selbst in einem Inflationsszenario weniger dynamisch entwickeln als die Preissteigerungen. Somit wird der Realzins weiter sinken und Immobilien bleiben eine bei Investoren begehrte Assetklasse. Steigen die inflationsindexierten Mieteinnahmen, würden in diesem Szenario die gehebelten Renditen selbst dann steigen, wenn auch die Fremdkapitalkosten durch Prolongationen irgendwann zunehmen.

Die Frage ist jedoch, ob es überhaupt zu einer dauerhaft höheren Inflation kommen muss. Bezogen auf die offiziellen Verbraucherpreise wäre ich mir da nicht so sicher. Wir haben schon in den vergangenen Jahren gesehen, dass eine Inflationswelle ausgeblieben ist, obwohl die geldpolitischen Voraussetzungen nach der reinen monetären Lehre gegeben waren: sehr niedrige Zinsen, eine expansive Geld- und Fiskalpolitik, eine robuste, an den Kapazitätsgrenzen laufende Konjunktur, praktisch Vollbeschäftigung (zumindest in Deutschland und anderen Ländern). Doch der technische Fortschritt, demografische Effekte sowie die wettbewerbsintensive Wirtschaft haben für eine vergleichsweise hohe Preisstabilität gesorgt. Dieses strukturelle Umfeld hat sich nicht verändert.

Verbraucherpreise alleine bilden die Realität nicht vollständig ab

Man darf allerdings seine Zweifel haben, ob die offiziellen Verbraucherpreise die Realität vollständig abbilden. Im Warenkorb für den Harmonisierten Verbraucherpreisindex (HVPI) werden langfristige Anschaffungen oftmals nicht angemessen repräsentiert. Das gilt erst recht für Investments in Vermögenswerte: Ob Bewertungen von Wertpapieren, Sachwertanlagen oder die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum – sie alle haben sich in den vergangenen Jahren sehr viel dynamischer entwickelt als die gemessenen Verbraucherpreise. Eine langfristige Vermögensbildung zur Altersabsicherung sollte kein Luxus sein, ist aber empfindlich teurer geworden.

Konservativ agierende Immobilieninvestoren können die weitere Entwicklung jedenfalls gelassen betrachten: Sollte es zu einem etwas höheren Inflationsniveau kommen, dürften die laufenden Mieterträge abzüglich Fremdkapitalkosten überproportional steigen. Zudem würde noch mehr Kapital in die inflationssicheren Immobilienmärkte fließen und die Bewertungen weiter steigen lassen. Man beachte allerdings den Konjunktiv: Strukturelle Gründe sprechen ebenfalls dafür, dass wir uns nach einer kurzen Inflationsepisode langfristig wieder auf dem Pfad von vor Ausbruch der Corona-Pandemie einpendeln. Auch das wäre keine schlechte Nachricht für Immobilieninvestoren. Eine Hyperinflation könnte langfristig ein Thema werden, allerdings gibt es bisher keine Anzeichen für eine solche Entwicklung.

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