Warum sich Forward Deals für Wohnimmobilien lohnen

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Thomas Meyer, Vorstand WERTGRUND Immobilien AG

Wer die aktuellen Marktprognosen liest, staunt nicht schlecht: Zum ersten Mal seit sieben Jahren werden 2016 voraussichtlich weniger Wohnungen den Eigentümer wechseln als noch im Vorjahr. Doch das liegt nicht etwa an mangelnder Nachfrage, sondern daran, dass Objekte mit attraktiven Renditen auf dem Markt zunehmend rar werden. Wer heute noch gewinnbringend investieren will, muss sich neben den wenigen rentablen Bestandsobjekten, die noch zum Verkauf stehen, auch auf den Neubau fokussieren. Um sich die besten Angebote frühzeitig zu sichern, kaufen immer mehr Investoren schon vor dem ersten Spatenstich – mithilfe sogenannter Forward Deals.

Möglichkeit zur Mitgestaltung

Die Vorteile eines Forward Deals für den Investor beschränken sich nicht nur auf die Aussicht auf eine höhere Gesamtrendite als beim Kauf einer fertigen Immobilie. Meist kann er seine Immobilienstrategie frühzeitig in den geplanten oder laufenden Bau einbringen. Hat er beispielsweise eine bestimmte Mieterschicht für den Neubau eingeplant, kann er bei der Aufteilung der Flächen im Rahmen des technisch Möglichen eigene Akzente setzen. Zwar erfordert dies viel mehr Planung und eine effiziente Zusammenarbeit mit dem Projektentwickler und dem Asset-Manager, doch das zahlt sich aus. Im Gegenzug erhält der Investor eine Immobilie, die perfekt auf die Bedürfnisse des jeweiligen Kundenprofils ausgerichtet ist.

Sicherheit für Käufer und Verkäufer

Forward-Deal-Immobilien eignen sich besonders für Wohnimmobilienfonds, deren Betreiber in Zeiten von Niedrigzins und Liquiditätsüberschuss einem hohen Anlagedruck ausgesetzt sind. Sie können in eigentlich überhitzte ABBA-Lagen einsteigen, in denen Bestandsobjekte zu wenig Rendite bieten – und somit breiter allokieren und Klumpenrisiken vermeiden. Aber nicht nur für Eigentümer lohnt sich diese Art von Immobilienkäufen. Für den Projektentwickler bzw. Bauunternehmer bedeutet eine frühzeitige Transaktion höhere Planungssicherheit. Er kann von den aktuellen Konditionen am Immobilienmarkt profitieren und muss nicht das alleinige Projektrisiko tragen. Weil das Restrisiko für beide Seiten nicht ganz ausgeräumt werden kann, ist es wichtig, einen Forward Deal mit kompetenten Vertragspartnern durchzuführen, bei denen Sachkenntnis und Vertrauen gleichermaßen gegeben ist.

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