Was auf Hauseigentümer zukommt

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Jakob Mähren, CEO der Mähren AG

[Mähren Interview ibtimes.com]

Ein Interview mit Jakob Mähren, CEO der Mähren AG

Frage 1: Die Bundestagswahl in Deutschland steht bevor und es zeichnet sich ab, dass Sanierungen künftig deutlich strengeren Energieeffizienzvorgaben unterliegen werden. Was bedeutet dies für Wohnimmobilienbesitzer?

Da kommt einiges auf die Eigentümer zu. Ich sehe vor allem zwei große Baustellen. Erstens die Expertise. Private Eigentümer werden sich da in viele neuen Regulierungen einlesen müssen. Das betrifft nicht nur Sanierungsmaßnahmen, sondern auch den Austausch eigentlich funktionsfähiger Geräte. Wer davon ausgeht, dass man in einem Mehrfamilienhaus noch lange mit Öl heizen kann, der wird sich bald wundern. Das ist dann auch der zweite Punkt: Auf Eigentümer und Vermieter kommen in den nächsten Jahren erhebliche zusätzliche Kosten zu, mit denen sie nicht gerechnet haben. Zudem steigen die Zinsen wieder langsam an. Ob sich diese Investitionen ohne weiteres werden finanzieren lassen, werden wir sehen.

Frage 2: Durch höhere Instandhaltungskosten werden sich einige bisherige Geschäftsmodelle nicht mehr rechnen, doch wie könnte man Ihrer Meinung nach am besten von dieser Situation profitieren?

Als Eigentümer eines Mietshauses muss man jetzt genau rechnen. Grundsätzlich sehe ich Gefahren bei Immobilien, die nicht mehr als vier bis fünf Prozent Mietrendite abwerfen. Diese Renditen werden in den kommenden Jahren weiter schrumpfen. Auf der anderen Seite sollte man sich den Immobilienwert anschauen. In den vergangenen zwölf Jahren gab es bei Immobilien nur eine Richtung: Die Preise stiegen und stiegen. Wer vor zehn Jahren ein Mietshaus oder eine Wohnung erworben hat, hat allein dadurch schon eine erhebliche Wertsteigerung erfahren. Manche Eigentümer sollten also prüfen, ob sich jetzt ein Verkauf lohnt. Denn mit den zusätzlichen Investitionskosten werden viele Banken ihre Beleihungswerte anpassen müssen.

Frage 3: Sie sind bereits seit 2002 im Immobilienbereich tätig, gab es in den zurückliegenden 19 Jahren mal eine ähnliche Marktsituation?

Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren sehr entwickelt. Er war viele Jahre im Dornröschenschlaf – der Staat war der größte Vermieter, einen Markt als solchen gab es kaum. Doch seit 2013 erleben wir einen kontinuierlichen Zuwachs an Regulierungen. Mietpreisbremse 1 und 2, Milieuschutzgebiete, Modernisierungsumlagen, der gescheiterte Berliner Mietendeckel, Enteignungsdebatten und jetzt das Baulandmobilisierungsgesetz – die Richtung ist also klar. Der Staat mischt mit und reguliert. Das wird sich in den kommenden Jahren nicht verändern, im Gegenteil. Das hat natürlich erhebliche Auswirkungen auf den Markt. Man muss immer mehr Gesetze kennen, das erfordert eine deutliche Professionalisierung bei den Eigentümern. Und dann muss man beachten, dass die Preise gar nicht mehr so stark steigen wie in den vergangenen Jahren. Der deutsche Immobilienmarkt kommt also wieder in ruhigere Fahrwasser.

Frage 4: Es befinden sich derzeit mehr als 2.000 Wohneinheiten in Ihrem Bestand. Lohnt es sich zum aktuellen Zeitpunkt noch, in Immobilien in Deutschland zu investieren?

Das kann ich nicht pauschal beantworten. Für die einen Akteure ist jetzt der richtige Zeitpunkt zum Verkauf, für die anderen kann es sich noch lohnen zu investieren. Das hängt von mehreren Faktoren ab. Erstens muss man professionell agieren können, dazu sprachen wir bereits. Zweitens muss man schauen, wie hoch die Mietrendite ist, dort sind nämlich in den kommenden Jahren Abschläge zu erwarten. Und drittens muss man schauen, wie viel Eigenkapital man mit sich bringt beziehungsweise investiert hat. Je höher die Finanzierung war, desto eher lohnt sich jetzt ein Verkauf. Da kann man mit der Welle schwimmen und die Wertsteigerungsgewinne gut realisieren. Ob dieses Opportunitätsfenster noch lange offen sein wird, werden wir sehen.

Frage 5: Als Berliner Immobilieninvestor haben Sie ihre anfänglichen Investments in Berlin getätigt, würden Sie das heute auch so machen?

Berlin heute und Berlin vor 20 Jahren – da liegen Welten dazwischen. Als ich anfing, hat Berlin gerade Gebäude abgerissen und Häuser zurückgebaut. Der Senat ging davon aus, dass sich die Einwohnerzahl bei drei Millionen einpendeln wird. Das kann man sich gar nicht mehr vorstellen – Berlin ist auf dem Weg, vier Millionen Einwohner zu haben. Die fundamentalen Kennzahlen sind also komplett anders. In vielen Stadtteilen Berlins sind die Preise für Immobilien inzwischen so hoch, dass die Objekte eher Trophäen sind. Das heißt: Investoren kaufen ein Haus oder eine Wohnung, weil sie unbedingt eine Immobilie in Berlin haben wollen. Das hat mit Kapitalanlage und Vorsorge wenig zu tun. Ob und für wen sich Investitionen da noch rechnen, muss man sehr genau prüfen.

Frage 6: Was zeichnet bei der momentanen Lage des deutschen Immobilienmarkts ein gutes Investment aus?

Nach wie vor sind die Mieten in Deutschland sehr niedrig. Für Investoren bedeutet das, dass sie einiges an Arbeit erledigen müssen, um mögliche Potenziale zu heben – vor allem mit Blick auf die zunehmende Regulierung ist das nicht immer leicht. Ich würde privaten Investoren raten, zu schauen, was sie in den kommenden Jahren machen wollen. Soll die Immobilie ein Selbstläufer sein, muss man schon sehr viel Eigenkapital mitbringen. Will man hingegen professionell in den Markt einsteigen, braucht man viel Erfahrung und Geduld. Aber das heißt nicht, dass es keine guten Investitionen mehr gibt. Ich gehe nur davon aus, dass die Zeitspanne für solche Anlagen sehr lang ist. Wer eh vor hat, in den kommenden Jahren zu verkaufen, weil zum Beispiel die steuerliche Zehnjahresfrist ausgelaufen ist, der sollte das vielleicht besser früher als später machen.

Frage 7: Was ist Ihre Meinung zur Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts in den zurückliegenden zwei Jahrzehnten?

Der deutsche Immobilienmarkt hatte in den vergangenen Jahren sehr viel Rückenwind und hat sich enorm entwickelt. Jetzt geht dem Markt langsam die Puste aus. Das ist nachvollziehbar. Die Preise sind stark gestiegen, die Zinsen hingegen können gar nicht mehr weiter fallen. Auch hat der Staat unmissverständlich zu verstehen gegeben, dass er noch mehr regulieren wird. Private Anleger haben in den vergangenen Jahren erheblich profitiert, jetzt kommt die Phase der Konsolidierung.

Frage 8: Haben Sie einen Ratschlag für junge Unternehmer, die in Ihre Fußstapfen treten wollen?

Einfach anfangen. Es gibt nie den richtigen oder falschen Augenblick, um unternehmerisch tätig zu werden. Unternehmer heißen so, weil sie etwas unternehmen. Wer mit Immobilien arbeiten will, sollte ein gutes Gespür für Trends und Entwicklungen haben. Das heißt: Nachrichten lesen und die Augen aufhalten. Die wichtigsten Informationen bekommt man, wenn man neugierig ist und sich immer wieder fragt, was die Menschen wollen und was sie brauchen. Und dann muss man rechnen und schauen, ob sich ein Projekt lohnt.

Frage 9: Der US-Dollar ist im Jahr 2020 gegenüber dem Euro um etwa zehn Prozent gefallen, während die Immobilienpreise in Deutschland munter nach oben klettern. Lohnt sich da für einen amerikanischen Investor aktuell eine Investition?

Die USA sind weiterhin der größte und spannendste Immobilienmarkt der Welt. Als Investor erlebt man da eine andere Dynamik und Weite – das hat schlicht mit der Größe des Landes und der Vielzahl an Märkten zu tun. Der Blick auf die Wechselkurse allein reicht aber bei Weitem nicht aus, davon würde ich abraten. Es ist wie bei jeder Immobilieninvestition: Man muss die Objekte einzeln betrachten und prüfen und dann in einen Kontext zu der Mikrolage, der Makrolage und weiteren ökonomischen und demografischen Entwicklungen setzen. Da ist der amerikanische Markt nicht anders als der deutsche.

Frage 10: Auch in Amerika steigen die Immobilienpreise. Gibt es da Parallelen, aus denen man als amerikanischer Investor etwas lernen kann?

Auch wir haben in den USA investiert, vor allem im Sun Belt, also dem südlichen Teil der Vereinigten Staaten. Was man von den USA lernen kann, sind die klassischen Regeln von Angebot und Nachfrage. In den USA gibt es wenig Regulierungen, das ermöglicht sowohl dem Markt als auch den Menschen, ihre Budgets und ihre Ansprüche aktiv und flexibel anzupassen. Davon könnten wir in Deutschland auf jeden Fall lernen. Denn eines ist klar: Man kann Märkte mit immer mehr Regulierungen kaputt regulieren. Unternehmer aber kann man in einer freien Gesellschaft nicht verbieten.

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