Wenn die Ampel die Linken links überholt – Streit um das kommunale Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten

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Jürgen Michael Schick, FRICS

Wenn man durch die 72 sozialen Erhaltungsgebiete Berlins läuft, begegnet einem nur noch selten ein städtebaulicher Missstand. Klar lässt sich über Geschmack streiten, aber ein echter Missstand im Sinne von Verwahrlosung oder Baufälligkeit ist eher die Ausnahme. Und dennoch haben die Berliner Bezirke bei Mehrfamilienhäusern das für diese Fälle vorgesehene Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten seit 2017 77-mal ausgeübt und in 292 Fällen mit dem Käufer eine Abwendungsvereinbarung geschlossen. Zu Unrecht, wie das Bundesverwaltungsgericht Ende 2021 anhand eines Berliner Falls urteilte. Das höchste deutsche Verwaltungsgericht in Leipzig befand, dass die Kommune ein Vorkaufsrecht nicht lediglich deswegen ausüben dürfe, weil sie eine satzungswidrige Nutzung durch den Käufer annimmt, er also vielleicht Mieterhöhungspotenziale ausschöpfen will oder womöglich auf die „absurde“ Idee kommen könnte, energetisch zu sanieren. Das Bundesverwaltungsgericht hat klargestellt, dass dies gerade nicht als Missstand im Sinne des Baugesetzbuchs zu verstehen ist. Um zu diesem Ergebnis zu kommen, muss man eigentlich nur lesen können. Denn im Gesetz sind die Grenzen für ein Vorkaufsrecht klar umschrieben.

Der Wortlaut einer Vorschrift ist in der Juristerei nur eine Möglichkeit, um an das Ziel zu kommen. Die Berliner Bezirke und Verwaltungsgerichte orientierten sich aber lieber an dem von ihnen vermuteten Zweck der Regelungen, nämlich den vermeintlichen Schutz der Mieter vor Verdrängung. Die Klarheit des Gesetzes hielten sie offensichtlich für ein redaktionelles Versehen und sahen ein Vorkaufsrecht deshalb für gegeben an.

Nach der Entscheidung in Leipzig dauerte es nur Sekunden, bis der Ruf nach dem Gesetzgeber laut wurde. Immerhin konnte man sich in den anschließenden Koalitionsverhandlungen im Bund auf einen Prüfantrag zum Thema einigen. Diesen flankierte die Bundestagsfraktion die Linke mit einem eigenen Gesetzentwurf, der Mitte Februar 2022 eingebracht wurde. Dieser setzt auf die Fortführung der bisherigen Praxis, da allein die Prognose unredlichen Handelns des Erwerbers für das kommunale Vorkaufsrecht beziehungsweise strenge Abwendungsvereinbarungen ausreichen sollen. Zwar hat dieser Gesetzentwurf als Antrag der Opposition keine Aussicht auf Erfolg, er hat aber immerhin dazu geführt, die Ampelkoalition zu treiben. Mit Erfolg. Das Bundesbauministerium startete vor wenigen Tagen die Ressortabstimmung zu einem eigenen Gesetzesvorschlag, der im Vergleich zum Antrag der Linken noch radikaler ist. Kurz gesagt sieht er vor, dass sich das Vorkaufsrecht nur nach dem Wohle der Allgemeinheit richten müsse. Dass die Linken insoweit von einem deutlich schärferen Vorschlag überholt werden, hätten sie sich wahrscheinlich auch nicht träumen lassen.

Wie das Verfahren nun weitergeht, lässt sich nicht mit Bestimmtheit sagen. Eine öffentliche Anhörung von Sachverständigen, die am 9. Mai 2022 im Bauausschuss des Bundestags zum Antrag der Linken stattgefunden hat, lässt aber erahnen, dass hierbei mit einer Neuregelung zu rechnen ist. Insbesondere SPD und Grüne wollen den Kommunen das Vorkaufsrecht gewähren, auch wenn die Gefahr der Verdrängung nicht einmal in anekdotischer Evidenz bewiesen werden konnte. Betrachtet man die Sache nüchtern, kommt man zu dem Ergebnis, dass der Nutzen eines zusätzlichen Vorkaufsrechts überschaubar ist. Das Mietrecht schützt den Mieter bereits in starkem Umfang vor einer Verdrängung. Nachteilige Effekte sind vor allem für den Klimaschutz zu erwarten, und zwar insbesondere dann, wenn es zu einer Abwendungsvereinbarung gekommen ist. Denn darin wird meistens für viele Jahrzehnte die Konservierung des aktuellen Gebäudezustands vereinbart. Energetische oder altengerechte Maßnahmen haben dabei keinen Platz. Manchmal werden sogar Mietobergrenzen zementiert, was mit dem Thema Städtebau rein gar nichts zu tun hat. Die Diskussion um das Vorkaufsrecht ist lästig. Sie bietet aber die Chance, beispielsweise den Zielkonflikt zwischen Klimaschutz und Sozialverträglichkeit aufzulösen. Parallel muss zunächst aber der im Koalitionsvertrag vereinbarte Prüfauftrag abgearbeitet werden, also der Nutzen für die Allgemeinheit eines solchen Vorkaufsrechts bewiesen werden.

Die Erstveröffentlichung dieses Beitrags ist im Grundeigentum erfolgt.

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