Wie ein Kunstliebhaber, der sich einen Rembrandt kauft

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Ulrich Jacke, geschäftsführender Gesellschafter von Dr. Lübke & Kelber

Es gibt sie noch, die guten Immobilieninvestitionen: solide, wertstabil und zuverlässig. Nur finden muss man sie – und das wird derzeit immer schwieriger. Wir sprachen mit Ulrich Jacke, Geschäftsführer von Dr. Lübke & Kelber, darüber, ob sich Investments in Berlin noch lohnen und was er von Übertreibungen am Markt hält.

Herr Jacke, laut Statistischem Bundesamt ist die Zahl der Berliner in den vergangenen fünf Jahren um 7,4 Prozent gestiegen. Der Wohnungsbestand hat hingegen nur um rund 1,9 Prozent zugenommen. Die Folge sind steigende Preise. Wie lange wird das so weitergehen?

Neben der positiven Bevölkerungsentwicklung sowie der sehr stark angestiegenen Nachfrage nach Immobilienkapitalanlagen hat das nach wie vor unzureichende Neubauvolumen erheblich zu den Anstiegen bei den Miet- und Kaufpreisen beigetragen. Nach wie vor leidet der Neubau darunter, dass zu wenig neues Bauland ausgewiesen wird. Die Genehmigungsprozesse sind oftmals zu lang und schwierig. Dass geeignete Grundstücke immer knapper werden und die Anforderungen an die Bauleistung höher werden – Stichwort EnEV –, führt dazu, dass die Endpreise immer weiter steigen, was zu deutlich höheren Mietpreisanforderungen führt. Hinzu kommt, dass aufgrund der anhaltenden Niedrigzinspolitik alternative Anlageformen zu Aktien- und Immobilieninvestitionen fehlen und damit noch mehr Nachfragedruck auf diesen Teilmärkten entsteht. Dank der sehr günstigen Zinskonditionen im Rahmen eines Immobilieninvestments mit entsprechenden Leverage-Effekten können auch heute noch in den meisten Lagen auskömmliche Eigenkapitalrenditen erwirtschaftet werden. Solange sich diese Gesamtumstände nicht gravierend verändern, werden wir weitere Preissteigerungen erleben. Ein Rückgang des Kapitalzuflusses beziehungsweise eine Preiskorrektur könnten jedoch deutliche Zinserhöhungen verursachen, die den Leverage-Effekt negativ tangieren. Konkurrierende Anlageprodukte wären dann wieder attraktiver und würden den übermäßigen Kapitaldruck aus den Immobilienmärkten nehmen. Wenn man sich die Situation des Euroraums ansieht, ist jedoch in den nächsten Jahren nicht mit einer drastischen Zinswende zu rechnen.

Für Investoren, die zukaufen wollen, wird das Geschäft immer schwieriger. Was raten Sie ihnen?
In Zeiten angespannter Immobilienmärkte – nicht nur in Berlin – ist Markttransparenz umso wichtiger. Mit unserem Risiko-Rendite-Ranking leisten wir genau hier einen Beitrag. In unserer Untersuchung zeigen wir jedes Jahr, in welchen Märkten Chancen und Risiken noch im Einklang mit den zu erzielenden Renditen stehen. Dazu haben wir in 110 deutschen Städten analysiert, welche Objekt- und Eigenkapitalrenditen Anleger erzielen können – und welche Mindestrenditen Immobilienkapitalanlagen in diesen Städten erzielen sollten, um das unterschiedliche Standortrisiko angemessen abzudecken.

Wie lautet Ihr Urteil für Berlin?
Für Berlin haben wir für die Gesamtstadt einen erforderlichen Risikozuschlag von durchschnittlich 1,5 Prozentpunkten errechnet; daraus kalkulieren wir für den Standort eine erforderliche Mindestrendite von ca. 4,5 Prozent. Das macht die Hauptstadt zu einem vergleichsweise risikoarmen Standort. Insgesamt belegt Berlin hier Platz 34 unter den 110 untersuchten Städten. Das ist die gute Nachricht. Die Schlechte: Investments in besonders begehrten Standorten wie Berlin sind häufig mit hohen Preisen und daher mit einer überproportional niedrigeren Rendite verbunden, die häufig die erforderliche Mindestrendite unterschreitet. Ist längerfristig eine teilweise Fremdfinanzierung unter den aktuell extrem günstigen Zinskonditionen geplant, bieten auch Immobilieninvestitionen in Berlin Eigenkapitalrenditen, die häufig noch deutlich über der von uns empfohlenen Mindestrendite
liegen.

Mancher redet derzeit von Übertreibungen am Berliner Wohnimmobilienmarkt.
Und das ist auch nicht ganz aus der Luft gegriffen. So dramatisch, wie oft zu hören ist, stellt sich mir die Lage jedoch nicht dar. Wer sich eine Berliner Wohnung für mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter leistet, ist wie ein Kunstliebhaber, der sich einen Rembrandt kauft. Solche Objekte sind eher Statussymbole als rational getätigte Anlagen, bei denen die zu erzielende Rendite im Vordergrund steht. Die Käufer wissen das auch und kaufen häufig ausschließlich mit Eigenkapital. Über die generelle Preisentwicklung der vergangenen Jahre bin ich aber nicht beunruhigt. Berlin ist „die“ Metropole Deutschlands und wird sich weiter deutlich vorwärts entwickeln.

Hinzu kommt, dass der Berliner Wohnimmobilienmarkt zu den am stärksten regulierten in Deutschland gehört.
Dass immer mehr Verordnungen und Gesetze Übertreibungen verhindern, bezweifle ich sehr. Über Jahrzehnte hatte Deutschland sicherlich „den“ am besten funktionierenden Wohnungsmarkt in Europa. Der Markt hatte sich sehr gut selbst reguliert. Für die einkommensschwächeren Mieter wurde der soziale Wohnungsbau erfolgreich umgesetzt. Und heute? Eine geltende Mietpreisbremse an einem Standort wie Berlin schlägt direkt auf die Objektrenditen durch und schafft kurzfristig Wählerstimmen. Aber schafft es auch den dringend benötigten Wohnraum? Wo sind die ausgewogenen Förderprogramme der Stadt, die den dringend benötigten Sozialen Wohnungsbau schaffen sollen, ohne dass die günstigen Mieten auf den Schultern des Investors lasten? Ausgerechnet in Metropolen wie Berlin, die mit am stärksten im Fokus politischer Regulierung stehen, werden durch immer neue Verordnungen und Gesetze private Investitionen verhindert. Und die hätte die Stadt dringend nötig, um der Nachfrage nach Wohnungen ein angemessenes Angebot gegenüberzustellen. Dann würde der Markt auch wieder selbst regulieren.

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