Wie Milieuschutzgebiete Familien benachteiligen

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Stefanie Szisch, Geschäftsführerin VIVEST GmbH

Wird der sogenannte Milieuschutz seinem Namen eigentlich gerecht? In vielen Fällen eher nicht – vor allem dann nicht, wenn junge Familien, die sich Wohneigentum zulegen wollen, aus ihrem Kiez gedrängt werden.

Abgesehen von den Corona-Auswirkungen und der kontinuierlichen Debatte über den Mietendeckel diskutiert die deutsche Wohnungspolitik derzeit noch ein anderes kontroverses Thema: das weitflächige Erschweren von Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Bundesjustizministerium hat Anfang des Jahres einen Gesetzentwurf vorgelegt, dem zufolge in allen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Genehmigungen für Umwandlungen nötig wären. In Berlin sind Umwandlungsverbote in vielen Stadtgebieten bereits gang und gäbe, nämlich in Milieuschutzgebieten. Gerade die Berliner Milieuschutzgebiete sind aber ein gutes Beispiel, zu welchen unerwünschten Folgen etwa für ansässige Familien ein zu weitgehender Mieterschutz führen kann.

Vor allem in der Bundeshauptstadt erfahren wir seit einiger Zeit eine gesteigerte Nachfrage nach größeren Eigentumswohnungen mit vier bis fünf Zimmern. Die Nachfrager sind Berliner Familien, die gern in ihrem Kiez bleiben, aber aus der Mietwohnung in die eigenen vier Wände wechseln wollen. Früher bestand dieser Wunsch so gut wie gar nicht, inzwischen ist er aber sehr präsent – die Politik fördert dies ja grundsätzlich auch, zum Beispiel mit dem Baukindergeld.

Das Problem ist, dass das Angebot in Berlin an für Familien geeignete Eigentumswohnungen, also solche mit vier bis fünf Zimmern, verschwindend gering ist. Jahrelang waren Ein- bis Zweizimmerwohnungen die Objekte mit den höchsten erzielbaren Quadratmeterpreisen, deshalb hat sich der Markt lange darauf fokussiert – und Verkäufer haben größere Wohnungen häufig aufgeteilt und das Angebot an Vier- bis Fünfzimmerwohnungen dadurch weiter verknappt.

Milieuschutzgebiete führen nun dazu, dass sich diese Entwicklung nicht mehr zurückdrehen lässt. Denn in Milieuschutzgebieten dürfen Grundrisse nicht verändert werden, wodurch auch verhindert wird, dass man zum Beispiel zwei kleine Wohnungen zu einer großen Familienwohnung zusammenlegen kann. Hinzu kommt natürlich das Umwandlungsverbot, das den Markt an Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten ebenfalls künstlich kleinhält.

Bestandswohnungen sind aus den genannten Gründen für Familien auf dem Markt in Berlin schon jetzt kaum zu finden – denn wer eine Wohnung hat, gibt sie in der aktuellen Situation kaum mehr her. Und auch Neubauwohnungen kommen häufig nicht infrage, da sie durch den geringen Wohnungsbau in den innerstädtischen Kiezen ebenfalls selten und darüber hinaus in der Regel noch deutlich teurer sind.

Familien in Milieuschutzgebieten haben dann im Grunde zwei Optionen. Entweder sie kaufen eine Wohnung in einem anderen Stadtgebiet, vornehmlich am Stadtrand oder gar im Umland, wo Milieuschutzgebiete rar sind und das Angebot an geeigneten Wohnungen größer ist. Dann hätte das Milieuschutzgebiet, deren Funktion ja eigentlich ist, die ansässige Bevölkerung vor Verdrängung zu schützen, ironischerweise die Folge, dass Familien aus dem Kiez gedrängt werden.

Oder die Familien ignorieren ihren Kaufwunsch und bleiben in ihrer Mietwohnung – und somit auch in der Abhängigkeit der Vermieter. Die Bemühungen der Politik, Wohneigentum ja vor allem für junge Familien zu fördern, werden dadurch konterkariert, und die Familien zahlen weiter Miete, statt die historisch niedrigen Zinsen für die eigene Vermögensbildung und private Altersvorsorge zu nutzen. Wenn Mieter selbst zu Eigentümern werden, trägt das nicht nur langfristig zu ihrer finanziellen Unabhängigkeit bei, sondern sie können sich so außerdem vor steigenden Mieten oder auch Eigenbedarfskündigungen schützen.

Das ist aber nun das Dilemma, in dem Familien mit Eigentumswunsch in Milieuschutzgebieten stecken: verdrängt werden oder weiter Mieter bleiben. Es ist ein Dilemma, das durch das diskutierte Gesetz zur Erschwerung von Umwandlungen noch verschärft werden könnte. Denn derzeit gibt es in Milieuschutzgebieten immerhin noch eine Ausnahmeregelung, die vorsieht, dass Umwandlungen erlaubt sind, wenn umgewandelte Wohnungen mindestens sieben Jahre lang nur an Mieter verkauft werden, wodurch einige Mieter zumindest ihre eigene Wohnung kaufen können. Der aktuell diskutierte Gesetzentwurf sieht aber vor, dass diese Ausnahme wohl abgeschafft würde.

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