Wohneigentum lässt sich ohne Mehraufwand abzahlen

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Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro AG

Das Wohneigentümer gegenüber Mietern zahlreiche langfristige Vorteile haben, dürfte unbestritten und allgemein bekannt sein. Wohneigentümer haben einen Vorsprung bei der Vermögensbildung, sie haben einen wichtigen Beitrag zur privaten Altersvorsorge geleistet, sie müssen sich nicht um explodierende Mieten sorgen. Dass Wohnungskäufer deutliche Kostenvorteile gegenüber Mietern haben, ist weniger bekannt. Im Gegenteil, die angebliche Unbezahlbarkeit von Wohneigentum ist ein fester Bestandteil der öffentlichen Folklore. Dabei leben Wohneigentümer deutlich günstiger als Mieter, wie eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) kürzlich berechnet hat.

Der ACCENTRO-IW-Wohnkostenreport vergleicht regelmäßig die Wohnkosten von Wohnungskäufern und -mietern. Der Kostenvorteil von Käufern beträgt derzeit bundesweit im Durchschnitt knapp ein Drittel. Das bedeutet, dass Käufer, die in ihrem erworbenen Wohneigentum leben, monatlich 32,7 Prozent weniger Wohnkosten aufwenden müssen, als wenn sie in einer vergleichbaren Wohnung als Mieter lebten. In einigen Metropolen, die einen stark angespannten Wohnungsmarkt aufweisen, ist der Vorteil noch größer; in Berlin beträgt er beispielsweise 34 Prozent, in Hamburg 38,6 Prozent.

Ermöglicht wird der Wohnkostenvorteil für Käufer durch die derzeit günstigen Kreditzinsen. Wegen der in den vergangenen Jahren stark gesunkenen Zinsen ist Wohneigentum trotz der gestiegenen Kaufpreise erschwinglich. Zwar beginnen die Zinsen gerade, wieder leicht zu steigen, doch befinden sie sich weiterhin und absehbar auf einem niedrigen Niveau. Selbst wenn die Zinsen bis zur Aufnahme eines Anschlussdarlehens in zehn Jahren auf 3,5 Prozent steigen, bleibt der Kostenvorteil für Eigentümer bei einem Gesamtfinanzierungszeitraum von 35 Jahren bei 32,1 Prozent.

Erhöhen sich die Zinsen auf 4,5 Prozent, beträgt der Vorteil immer noch knapp ein Viertel.

Durch diesen großen Kostenvorteil ist es Käufern nicht nur möglich, Wohneigentum günstig zu finanzieren, sondern auch abzuzahlen, ohne im Laufe des Erwerbslebens monatlich stärker belastet zu sein als vergleichbare Mieter. Innerhalb von 35 Jahren lässt sich eine Wohnung vollständig abzahlen, ohne dass die monatliche Belastung aus Zins plus Tilgung und Instandhaltungskosten höher ausfällt als die Mietkosten. Anhand dieser Zeitspanne lässt sich feststellen, dass es für Haushalte sinnvoll ist, den Einstieg ins Wohneigentum so früh wie möglich zu schaffen. So lässt sich das Immobiliendarlehen bis zur Rente ohne Mehraufwand tilgen.

Vor allem junge Familien haben wegen des hohen Eigenkapitalbedarfs jedoch große Schwierigkeiten, Wohneigentum zu erwerben. Der Eigenkapitalanteil von 21 Prozent, mit dem die Studie rechnet und der dem Durchschnitt des Jahres 2017 entspricht, ist von jüngeren Haushalten, die am Anfang ihres Erwerbslebens stehen, kaum aufzubringen. Die Politik ist daher gefragt, deutliche Maßnahmen zu ergreifen, um den Einstieg ins Wohneigentum zu erleichtern. Das Fenster dafür ist derzeit so weit geöffnet wie selten zuvor in der bundesdeutschen Geschichte. Das gilt es zu nutzen, um die niedrige Wohneigentumsquote von 45 Prozent signifikant zu erhöhen und dadurch weiten Teilen der Gesellschaft ein gesichertes Leben im Alter zu ermöglichen.

Das IW Köln schlägt wie viele andere Experten eine Erleichterung bei der Grunderwerbsteuer vor. Die Grunderwerbsteuer macht den Löwenanteil der Kaufnebenkosten aus und erhöht den Eigenkapitalbedarf erheblich. Ein Freibetrag, wie er etwa in Großbritannien bereits existiert, wird daher in der Politik diskutiert und die Prüfung eines solchen steht sogar im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung. Es wäre an der Zeit.

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