Wohnen ist zurück
Mit dem Inflations- und Zinsschock 2022 stand die Assetklasse Immobilien plötzlich nicht mehr in der Gunst der Investoren. Hohe Preise, Abwertungsdruck und nicht mehr konkurrenzfähige Renditen wirkten abschreckend. Das galt selbst für die Nutzungsart Wohnen, bei der zumindest in den deutschen Großstädten nach wie vor ein großer – und wachsender – struktureller Nachfrageüberhang seitens der Mieter besteht. Doch das ändert sich jetzt spürbar: Inzwischen steigt auch bei institutionellen Investoren wieder das Interesse an deutschen Wohn-Investments.
Dabei kommt es allerdings auf die richtige Strategie an. Zwar darf Wohnen in deutschen Großstädten und Metropolregionen als eine der resilientesten Anlageformen gelten: Die Wohnungsnachfrage übersteigt das Angebot, Leerstände und Mietausfälle sind selten und bei einem granularen, breit diversifizierten Portfolio zu vernachlässigen. Doch gleichzeitig sind Kaufpreise und Baukosten unverändert hoch. Zudem besteht eine hohe Regulierungsdichte – sowohl in Bezug auf die Mietverträge als auch auf energetische Standards – und ein nicht zu unterschätzender Verwaltungsaufwand. Man muss also wissen, was man tut und wie man es tut – und was nicht.
So kann man zum Beispiel auf die Wohnungsmärkte in den besonders begehrten, urbanen A-Lagen der Top-Metropolen verzichten. Dort sind zwar der Andrang besonders groß und die Mieten entsprechend hoch, aber auch die Ankaufspreise. Zudem besteht in den Gründerzeitstadtteilen oftmals ein erheblicher Sanierungsbedarf, die Energieeffizienz in den Altbauten lässt oft zu wünschen übrig. Und nicht zuletzt greifen gerade in diesen „Kiezen“ die lokalen Behörden zum Beispiel mit Milieuschutzsatzungen sehr stark in die Vermietung und Vertragsgestaltung ein. Man kann dort erfolgreich investieren, muss sich aber regulatorischen Hürden stellen und mit geringen Cashflow-Renditen begnügen.
Stattdessen versprechen Investments in den Speckgürteln der Metropolen, in demographisch stabilen oder wachsenden Großstädten ab 100.000 Einwohnern oder ausgewählten Universitätsstädten mehr Renditepotenzial bei weniger Regulierungsdruck. Wenn man sich zudem auf neugebaute oder zumindest neuwertige Objekte konzentriert, umgeht man den Sanierungsdruck aufgrund steigender gesetzlicher Anforderungen und auch steigender Energiepreise.
Hinzu kommt, dass man auch breit diversifizieren sollte. Keine andere Immobilien-Assetklasse bietet so großes Potenzial zum Aufbau eines granularen und diversifizierten Portfolios. Dazu gehören auch Nischensegmente wie soziales Wohnen oder Inklusionswohnen. Zusätzlich zum klassischen Mietzins besteht hierbei auch die Möglichkeit, von Fördermöglichkeiten im sozialen Wohnungsbau zu profitieren. Zudem kann man im Geschosswohnungsbau eine kleine gewerblich vermietete Bereicherung integrieren: durch Geschäfte oder Gastronomie im Erdgeschoss, die das Gesamt-Ensemble sozial aufwerten.
Mit einem derart aufgestellten und diversifizierten Wohnportfolio und bei maßvollem Leverage sind nach unserer Einschätzung attraktive Renditen möglich – und damit in Anbetracht der überschaubaren Risikoexposition auch für institutionelle Investoren wieder konkurrenzfähige Cashflow-Erträge. Hinzu kommt, dass man damit ein zentrales Grundbedürfnis erfüllt und somit auch sozialer Verantwortung gerecht wird.
