Wohnen über dem Supermarktregal

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Markus Wotruba | Leiter Standortforschung der BBE Handelsberatung GmbH

Immer konsequenter zieht es Rewe, Lidl & Co. mit ihren Märkten an Standorte, an denen vermeintlich kein Platz mehr ist, insbesondere in klassische Wohn- und Geschäftshäuser. Erst kürzlich kündigte Aldi Nord an, an 30 Standorten in Berlin insgesamt 2.000 Wohnungen realisieren zu wollen.  Wir haben mit Markus Wotruba von der BBE Handelsberatung über diese neu entdeckte Liebe der Nahversorger für die Wohnungswirtschaft gesprochen.

Herr Wotruba, der Wettlauf der Discounter und Supermärkte in die Innenstädte hat mittlerweile eine neue Qualität bekommen.

Auf den Lebensmittelhändlern lastet ein enormer Transformationsdruck. Seit dem Jahr 2008 beobachten die Unternehmen wieder eine Verlagerung ihrer Umsätze von den Fachmarktlagen in die hochverdichteten Zentren der großen und mittleren Städte – eine Folge der anhaltenden demografischen Wanderung in urbane Räume, aber auch kulturelle Faktoren wie den Bedeutungsverlust eines eigenen Autos bei jüngeren Menschen. Kunden, die einst bereit waren, am Wochenende mit dem Pkw zum Großeinkauf an die Stadtränder zu fahren, lassen sich dort immer seltener blicken. Zum anderen reagieren die Händler mit ihren veränderten Standortansprüchen auf die herannahende „Amazonisierung“ ihrer Branche. In der Branche wächst die Furcht vor den Expansionsgelüsten von Lieferdiensten wie Amazon Fresh. Für die Händler bedeutet das, mit kleineren und flexibleren Konzepten näher am urbanen Kunden sein zu müssen, als das früher der Fall war. Gefragt sind Frische- und Convenience-Produkte für den schnellen Verzehr unterwegs sowie besondere Sortimente mit regionalen, lactosefreien oder glutenfreien Artikeln – und das am besten immer und überall.

Dennoch scheinen die Nahversorger auf den ersten Blick unterschiedlich mit diesem Transformationsdruck umzugehen.

Ganz recht. Ein Lösungsansatz, der aktuell für Aufsehen sorgt, ist Aldis Plan, in Berlin Wohnungen auf seinen Filialen zu bauen. Dieser Plan folgt einem cleveren Kalkül, schließlich erleichtert die Verbindung von Einzelhandel mit Wohnungen es dem Unternehmen, in den hochverdichteten Innenstädten selbst für großflächige Filialen noch Baugenehmigungen zu bekommen. Ganz neu ist das freilich nicht, denn sowohl Aldi als auch die direkten Wettbewerber haben das seit 2008 schon mehrfach in den deutschen Metropolen praktiziert. Anders als in Zeiten sich weiter anspannender Wohnungsmärkte war das Medienecho damals aber deutlich geringer. Das wiederum war den expansiven Filialisten nur recht, schließlich wollte man nicht von jedem Gemeinderat angesprochen werden, ob man in seinem 500-Seelen-Dorf nicht auch eine Metropolfiliale eröffnen könnte.

Eine andere Strategie ist die Miniaturisierung der Flächen, sodass die Märkte selbst in die Untergeschosse klassischer Wohn- und Geschäftshäuser aus dem Bestand passen. Konzepte dieser Art laufen unter Namen wie Edeka Xpress oder Rewe City. Auch dort zeigt sich ein Erfolg: In Großstädten wie München oder Berlin steigt die Filialdichte mittlerweile sogar, je näher man dem Zentrum kommt.

Bleiben wir bei der Strategie, auch in Bestandshäuser einzuziehen. Wie soll das gehen? Viele Wohnhäuser sind schon etwas älter und wurden dafür baulich nicht ausgelegt.

Ich habe schon Discounter gesehen, die sich mit gerade einmal 290 Quadratmeter Verkaufsfläche in ein Erdgeschoss gezwängt haben. Selbst die kleinsten Baulücken sind kein Tabu. Normalerweise rufen Discounter mindestens 1.000 Quadratmeter auf. Selbst progressiven Marktteilnehmern galten 400 Quadratmeter bis vor kurzem noch als absolute Untergrenze. Neuere Verkaufskonzepte scheinen jedoch selbst diese Grenze zu unterschreiten.

Aus Sicht von Projektentwicklern sind diese gemischt genutzten Objekte sicherlich ein marktgängiges Produkt, ermöglicht die Integration gewerblicher Flächen im Erdgeschoss doch einen breiteren Mietermix.

Nicht nur das. Lebensmittelangebote erbringen eine wichtige Versorgungfunktion, die den Anwohnern zugutekommt und den Wohnwert erhöhen kann. Ganz ohne Stolpersteine ist die spätere Mischnutzung jedoch nicht, gerade für Eigentümer, die bislang auf reine Wohn- oder Büroinvestments gesetzt haben. Selbst wenn die Geschäftsräume in gutem Zustand sind und von einem langjährigen Bestandsmieter genutzt werden, können mittelfristig Änderungen nötig sein. Im Zuge des wachsenden E-Commerce entwickeln immer mehr Einzelhändler Omnichannel-Konzepte, die auf eine Vernetzung von Online- und Offline-Angeboten abzielen. Gerade in Vorzugslagen mit viel Laufkundschaft können diese sowohl die persönliche Beratung als auch den Zugang zum breiten Online-Warensortiment gewährleisten. Hierfür muss sich das Vermietungsmanagement Umbauten gegenüber flexibel zeigen, wenn es eine langfristige Mietertreue erreichen will.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Wotruba.

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