Wohnungsmieten: C-Standorte haben Aufholpotenzial

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Prof. Dr. Steffen Metzner MRICS, Empira Gruppe

Wohnungsmieten entstehen nicht zufällig und die entsprechenden Märkte entwickeln sich auch nicht autark. Die jeweiligen Preise und Mengen sind vielmehr abhängig von Angebot und Nachfrage. Beide Faktoren wiederum hängen von vorgelagerten Größen ab. Zu nennen sind hierbei vor allem sozio-ökonomische Parameter der Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung sowie die allgemeine wirtschaftliche Lage. Interessant ist, ob sich Einflussfaktoren im Zeitverlauf sowie in den Clustern konstant oder unterschiedlich entwickeln, sich die Einflussfaktoren parallel zu den Mieten verändern und ob Zusammenhänge deutlich oder nur abgeschwächt erkennbar sind.

Die Einwohnerentwicklung ist der wesentliche Treiber der Wohnungsmärkte. Selbst bei geringem Einkommen sorgt Bevölkerungszuwachs dafür, dass das für Mietzahlungen insgesamt verfügbare Budget am Standort steigt. Jeder Einwohnerzuwachs führt letztendlich zu einer Erhöhung der Wohnungsnachfrage – und dies sowohl bezogen auf Fläche beziehungsweise Anzahl als auch Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit. Bei den bundesweiten Daten resultiert ein Einwohnerzuwachs im Wesentlichen aus dem Wanderungssaldo. Eine anziehende Dynamik in der Zuwanderung spiegelt sich deutlich – jedoch meist etwas zeitverzögert – in den Neubau- und Bestandsmieten wider. Der laufende Wohnungsbau kann den Mehrbedarf nicht vollständig ausgleichen, was zu Preissteigerungen führt.

Das Bevölkerungswachstum beschränkt sich nicht auf die Großstädte

Interessant ist der Vergleich von Einwohneranstieg und der Teuerung der Mieten in den einzelnen Städten und Clustern zwischen 2013 und 2018. Bei differenzierter Betrachtung 60 deutscher Städte zeigt sich, dass ein Einwohneranstieg nicht nur in den Top-7 stattfindet. Zwar zeigt Frankfurt am Main eine recht starke Dynamik (+7,4 Prozent in fünf Jahren), doch noch stärker wuchsen einige sekundäre und tertiäre Städte wie Leipzig (+10,6 Prozent) und Potsdam (+10,3 Prozent). Am höchsten ist der Mittelwert – wohl erwartungsgemäß – zwar bei den primären Investitionsstandorten mit 5,3 Prozent. Der Mittelwert des tertiären Investitionsclusters liegt mit 4,8 Prozent Bevölkerungswachstum allerdings nur einen halben Prozentpunkt hinter dem der Top-7-Städte und übersteigt zugleich den Mittelwert der größeren sekundären Investitionsmärkte um 1,5 Prozentpunkte.

In der parallelen Betrachtung der Mieten zeigt sich, dass deren Steigerungsraten erheblich über denen der Bevölkerungszahlen liegen. Innerhalb der jeweiligen Größen-Cluster ergeben sich durchaus Unterschiede. Dies gilt sowohl für unterschiedliche Zeiträume als auch zwischen den einzelnen Städten. Die primären Investitionsstandorte (Top-7) liegen sowohl bei der Höhe als auch bei der Dynamik der Mieten vorn. Sie zeigen mit 25,1 Prozent über fünf Jahre den höchsten Zuwachs. Die kleineren, tertiären Standorte bilden das Schlusslicht, obwohl sie bei ihren Einwohnerzahlen fast die Wachstumsraten der Top-7 aufwiesen. Bezogen auf den Mietanstieg liegen sie mit 17,9 Prozent jedoch leicht hinter den sekundären Standorten mit einem Zuwachs um 19,4 Prozent. Grund hierfür könnten Basiseffekte oder größere Flächenreserven sein. Diese Zusatzeffekte sind weiter zu untersuchen.

Fazit: Das größte Bevölkerungswachstum wie auch die höchsten Mietsteigerungen waren in den vergangenen Jahren in den Top-7-Städten zu verzeichnen. Die Städte im kleinen Größen-Cluster liegen beim Bevölkerungswachstum allerdings nur einen halben Prozentpunkt dahinter, bei der Mietentwicklung hingegen weit zurück. Diese Beobachtung legt ein Aufholpotenzial nahe, das sich in den kommenden Jahren realisieren könnte.

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