Zweiteilung des Zinshausmarktes

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Jürgen Michael Schick
Jürgen Michael Schick, MRICS

Viele Besitzer von Zinshäusern stehen gegenwärtig vor der Frage, ob sie ihre Immobilie wegen der sehr stark gestiegenen Preise verkaufen sollen. Auch wenn ein Immobilienbesitzer erhebliche Wertsteigerungen realisieren könnte, tut er das meistens deshalb nicht, weil ihm die Anlagealternative fehlt. Was soll er mit dem Verkaufserlös angesichts fehlender Anlagealternativen und teurer Aktien- und Anleihemärkte machen? Auf den ersten Blick scheint es in der Tat unlogisch, in einem teuren Markt zu verkaufen, um dann in einem teuren Markt wieder zu kaufen. Doch diese Betrachtung ist oberflächlich. Denn wir beobachten eine Zweiteilung des Zinshausmarktes, auf dem sich verschiedene Gruppen mit unterschiedlichen Geschäftsmodellen bewegen: Die erste Gruppe sind die klassischen Bestandshalter. Sie wollen eine Immobilie langfristig halten und berechnen ihre Rendite auf die klassische Art und Weise, also durch Multiplikation der Jahresnettokaltmiete mit einem Vervielfältiger. Die zweite Gruppe sind die Aufteiler. Sie teilen ein Mehrfamilienhaus in Eigentums-wohnungen auf, die dann an Anleger und Selbstnutzer verkauft werden. Sie rechnen ganz anders: Für sie ist der Multiplikator zur Jahresnettokaltmiete nicht der wichtigste Parameter, sondern der Quadratmeterpreis. Wenn dieser im Einkauf deutlich niedriger liegt als beim Verkauf der Wohnungen nach Aufteilung, dann rechnet sich für sie ein Kauf. Und zwar auch dann, wenn der Multiplikator hoch ist. Da beide Käufergruppen sehr unterschiedlich rechnen, kann es für einen Bestandshalter durchaus attraktiv sein, an einen Aufteiler zu verkaufen, um dann mit dem Erlös ein neues Bestandsobjekt zu erwerben.

 

Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus wurde unlängst in Berlin-Neukölln zum Faktor von 24 verkauftt. Aus Sicht eines Bestandshalters wäre eine Bruttoanfangsrendite von 4,17 Prozent unattraktiv. Der Aufteiler rechnete jedoch ganz anders: Für ihn war der Preis von ca. 1500 Euro pro Quadratmeter durchaus attraktiv.

Der Verkäufer des Objektes sah es so: Er konnte einen Teil des „Aufteilergewinns“ mitnehmen, ohne sich selbst die Mühe zu machen, das Objekt aufzuteilen und zu verkaufen. Das war möglich, indem er das Objekt einem Aufteiler verkaufte. Für den Käufer war der Erwerb wegen des niedrigen Quadratmeterpreises attraktiv, für den Verkäufer wegen des hohen Verkaufsfaktors. Wenn es dem Verkäufer nun gelingt, eine andere Bestandsimmobilie beispielsweise zum 18-fachen zu erwerben, was in Berlin durchaus möglich ist, dann hat er ein Plus von sechs Jahresnettokaltmieten, wobei jedoch die Transaktionskosten für die Ersatzinvestition wieder abgezogen werden müssen. Selbst wenn diese so hoch sind wie zwei Jahresnettokaltmieten, hat er einen Gewinn in Höhe von vier Jahresnettokaltmieten gemacht.

Dies ist keine Theorie, sondern eine durchdachte Strategie, die die Existenz zweier Parallelmärkte ausnutzt. So löst sich das scheinbare Paradoxon auf, dass man nicht in einem teuren Markt verkaufen und dann wieder erneut einkaufen kann. Es gibt eben zwei Märkte mit ganz unterschiedlichen Preismodellen.

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