Zwischen Insolvenz und Aufbruch – Herausforderungen meistern und Chancen ergreifen!

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Von Jürgen Michael Schick

Die Angst vor einer Rezession ist aktuell förmlich zu spüren. Die hohen Baukosten und Zinsen setzen insbesondere den Neubau massiv unter Druck, weshalb diverse große und kleine Projektentwickler mittlerweile in eine massive wirtschaftliche Schieflage geraten sind und zum Teil Insolvenz anmelden mussten. Im Neubau herrscht Krise, keine Frage. Trotz des sehr herausfordernden ökonomischen Umfelds sollten wir aber genauer darauf schauen, inwiefern wir als Immobilienbranche in Gänze in der Krise sind.

Andere Hintergründe bei den letzten Immobilienkrisen
Ein kurzer Krisen-Rückblick: Kurz vor der Jahrtausendwende endete das Fördergebietsgesetz. Auf dem Markt waren viel zu viele Wohnungen. Durch die Sonderabschreibung für fremdvermietete Neubauimmobilien oder zu modernisierende Altbauten wurden sehr viel mehr Wohnungen gebaut, als benötigt wurden. Viele Menschen zogen zudem aus Ostdeutschland weg und arbeiteten im Westen der Republik. Wegen des massiven Leerstands in Berlin und den Neuen Bundesländern sind die Preise ab 1999 insbesondere dort stark eingebrochen.

Die Jahre 2007/2008 gingen in die Geschichte ein, als die internationale Finanzkrise die Welt im Griff hielt. Auslöser war die gigantische Preisblase am US-amerikanischen Immobilienmarkt. Zu der kam es aufgrund einer langen Niedrigzinspolitik, einer laxen Regulierung der Banken, der komplett fehlenden Regulierung der Schattenbanken und falschen Kreditbewertungen der Ratingagenturen. Im Ergebnis vertrauten sich die Banken untereinander nicht mehr und Neufinanzierungen wurden quasi eingestellt. Durch das Abdrehen des Geldhahns schwappte die Krise vom Finanzmarkt auf die Realwirtschaft über und sorgte dafür, dass es über Monate unmöglich wurde, Kredite auch für stabile Immobilien zu bekommen.

Immobilienmarktpreise finden ein neues Gleichgewicht auf dem Markt
Und heute? In Deutschland grassiert eine sich drastisch zuspitzende Wohnungsnot. Anders als um die Jahrtausendwende stehen nicht massenhaft Wohnungen leer, sondern es fehlen bezahlbare Wohnungen in fast allen Teilen des Landes. In Deutschland stagniert das Bruttosozialprodukt, möglicherweise ist es in diesem Jahr leicht rückläufig. Damit ist Deutschland Schlusslicht aller Industrieländer auf der Welt, nicht zuletzt wegen der stark gestiegenen Energiepreise, die uns hart treffen. Doch wir sind weit entfernt von einer Kreditklemme wie bei der internationalen Finanzkrise 2007/2008. Kredite sind im letzten Jahr schlicht sehr schnell sehr viel teurer geworden und passen nicht mehr zu den über Jahre gesunkenen Renditen.

Aktuell haben wir also völlig andere Bedingungen als bei den zwei genannten Krisen zuvor. Die jetzige Situation ist damit nicht vergleichbar. Die Immobilienbranche erlebte einen über zehn Jahre lange andauernden Boom, der vor rund einem Jahr zu Ende ging. Die Preise kannten bis dahin nur eine Richtung: nach oben. Die enorme Nachfrage nach Immobilien kam aus allen Bereichen: von privaten Anlegern, Family Offices, institutionellen Anlegern und Selbstnutzern, die von niedrigen Zinsen profitieren konnten. Als Makler hatten wir eher das Problem, nicht genügend Objekte vermitteln zu können, weil sie nicht auf den Markt kamen. Das ändert sich jetzt.

Mit der langjährigen Perspektive sehen wir, dass übertriebene Preisvorstellungen an eine Grenze gestoßen sind. Das ruckelt sich jetzt ein: Angebot und Nachfrage balancieren sich auf dem Markt neu aus. Wir erleben, dass die Käufer nach einer Phase der Zurückhaltung sich bei nunmehr attraktiveren Preisen wieder für Objekte interessieren und verstärkt auch wieder kaufen. Zumindest bei Bestandsimmobilien trifft das zu.  Ein Beispiel: Im Markt für Wohninvestments in Deutschlands größtem Wohnungsmarkt, in Berlin, ist das Transaktionsvolumen bei Miethäusern im zweiten Quartal 2023 47% höher als im ersten Quartal 2023. Neubauimmobilien erleben dagegen eine spürbar schwächere Nachfrage, weil sie wegen der extrem gestiegenen Baukosten nicht so preiselastisch sind wie Bestandsimmobilien.

Hohe Mietsteigerungen sorgen für gute Rendite
Während um die Jahrtausendwende hunderttausende Wohnungen leer standen, dominiert heute ein eklatanter Wohnungsmangel. Weiterhin ist der Zuzug nach Berlin und in viele weitere Metropolen stark. Neue Wohnungen werden aber kaum noch gebaut. Daraus resultiert ein noch größerer Mangel. Folglich steigen die Mieten stark an. Insbesondere für eigenkapitalstarke Investoren bedeutet das: Sie sollten die aktuell guten Kaufgelegenheiten bei Bestandsimmobilien nutzen.

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