Mieten im Einzelhandel brechen in den Top-7 und in Großstädten stark ein

Presse / Verbandsnews

  • Mietpreis-Rückgang in München von 26,8 Prozent, in Stuttgart von 20,3 Prozent
  • Klein- und Mittelstädte zeigen sich in den Einzelhandelsmieten robuster
  • Umnutzungspotenziale rücken in Klein- und Mittelstädten in den Fokus

 

Der Einzelhandel in Deutschland ist gegenwärtig von vier starken Trends gekennzeichnet. Erstens: Es zeigt sich in der bereits vor Corona schwächelnden Branche im Zuge der Pandemie insbesondere in Innenstädten ein ausgeprägter Leerstand von Ladenflächen. Zweitens: Es gibt eine deutliche Preiskorrektur der Einzelhandelsmieten. Je höher die Mietpreise zuvor waren, desto stärker sind sie zurückgegangen. Davon betroffen sind insbesondere Top-7-Städte und andere Großstädte. Drittens: Die Einzelhandelsmieten in Klein- und Mittelstädten sind hingegen im Vergleich zu den Großstädten stabiler. Viertens: Es deutet sich wegen des ausgeprägten Leerstands ein verstärkter Fokus auf Umnutzungspotenziale für Einzelhandelsflächen in Wohnraum an – das betrifft vor allem Klein- und Mittelstädte. Dies sind die zentralen Ergebnisse aus dem aktuellen Gewerbepreisspiegel 2021/2022 des IVD – Die Immobilienunternehmer.

In seinem jährlich veröffentlichten Gewerbepreisspiegel erfasst der IVD-Research die Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarkts in circa 370 Städten und Gemeinden der Bundesrepublik. Grundlage für die Preisangaben bilden Marktpreise aus dem ersten Halbjahr des Jahres 2021. Um den Markt möglichst vollständig zu erfassen, sind die einzelnen Immobilienarten in Kategorien wie die Einzelhandelsparte untergliedert worden.

Der sich bereits in den vergangenen Jahren abzeichnende Leerstand in der Einzelhandelsbranche hat pandemiebedingt einen großen Schub bekommen. Laut Erhebung des IVD-Research betrug die Leerstandsquote im Sommer 2021 im bundesweiten Durchschnitt circa 20 Prozent. 77 Prozent der Immobilienunternehmen gaben an, dass sich der Leerstand bei Ladenflächen in den Innenstädten in den vergangenen acht Monaten noch einmal erhöht hat. Eine deutliche Mehrheit (62 Prozent) der IVD-Marktexperten sieht diesen Prozess außerdem als unumkehrbar an.

Einzelhandelsmieten 1A-Lage, kleine Ladengeschäfte: Vergleich nach Städtekategorien

Quelle: IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2021/22

Starke Preiskorrekturen sind im Bereich der Einzelhandelsmieten insbesondere bei den Top-7 und anderen Großstädten zu verzeichnen. Dabei zeigte sich, dass der Rückgang umso drastischer war, je höher das Preisniveau vor Pandemie-Beginn lag. An der Spitze steht vor diesem Hintergrund München mit einem Mietpreis-Rückgang von 26,8 Prozent, gefolgt von Stuttgart mit 20,3 Prozent.

Wesentlich robuster sind die Einzelhandelsmieten in den Klein- und Mittelstädten durch die Pandemie gekommen. Teils befanden sich die Mieten seit fünf Jahren auf unverändertem Niveau (Kleinstädte, Geschäftskern, 1A-Lage, große und kleine Flächen), teils konnten sich die Mietpreise sogar leicht erholen (Kleinstädte, Geschäftskern, 1B-Lage, große Ladenflächen). Die Durchschnittsmieten sind bei kleinen Flächen im Vergleich zum Vorjahr in Mittelstädten um 5,6 Prozent und in Kleinstädten um 1,3 Prozent zurückgegangen. Dennoch deuten die Marktdaten auch in diesen Städteklassen auf einen eingesetzten Strukturwandel in den Innenstädten hin.

Einzelhandelsmieten 1A-Lage, kleine Ladengeschäfte: Vergleich Top-7 Städte

Quelle: IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2021/22

Der durch die Pandemie weiter verschärfte Leerstand rückt Umnutzungspotenziale in den Vordergrund. Sinkende Mietpreise und verbreiteter Leerstand bei Einzelhandelsflächen einerseits und weit verbreiteter Nachfrageüberhang nach Wohnraum auf der anderen Seite machen Umnutzungen vor allem außerhalb der Metropolen und Großstädte attraktiver. In einer Expertenumfrage kam der IVD-Research zu dem Ergebnis, dass mehr als 68 Prozent der Immobilienunternehmen Nachfrage erwarten würden, wenn man Einzelhandelsflächen in Wohnraum umwandeln würde. Zudem seien Vermieter bereit, Gewerbeeinheiten in Wohnungen umzuwandeln, wenn es wirtschaftlich darstellbar wäre.
IVD-Präsident Jürgen Michael Schick: „Der Leerstand in vielen Innenstädten – insbesondere in B- und Nebenkernlagen und in Klein- und Mittelstädten – ist kein vorübergehendes Phänomen. Deswegen gewinnen dort Umnutzungspotenziale im Bereich des Einzelhandels, insbesondere mit Blick auf zusätzlichen Wohnraum, an Bedeutung. Vermieter müssen in die Lage versetzt werden, Einzelhandelsflächen, deren Zuschnitt und Belichtung sich für eine Wohnnutzung eignen, entsprechend umzubauen. Derzeit steht dem jedoch insbesondere das Bauordnungsrecht entgegen. Mit der Umnutzung ist ein Bauantrag zu stellen und damit das aktuelle Baurecht einzuhalten, was wirtschaftlich schwer umsetzbar ist. Diesem sollte das Bauordnungsrecht der Länder Rechnung tragen und zugunsten von Wohnraum Ausnahmen schaffen.“

 

Pressemitteilung vom 11. November 2021

Koalitionsvertrag in Berlin: Rot-Grün-Rot verständigt sich auf Stillstand
Verbandsnews
Heute haben die Regierungsparteien SPD, Bündnis/90 Grüne und Die Linke ihren neuen Koalitionsvertrag für Berlin vorgestellt. Darin wird unter anderem ein Bündnis für Wohnungsneubau...
mehr...

29. November 2021
Koalitionsvertrag: Aufbruch in der Wohnungspolitik scheint möglich
Verbandsnews
Schaffung eines Ministeriums für Bauen und Wohnen ist der richtige Impuls Neubauanstrengungen werden verstärkt Sachkundenachweis für Makler stärkt die Berufsgruppe und ihre Kunden  ...
mehr...

24. November 2021
Einbruchschutz ist für Wohnungseigentümer jetzt einfacher umsetzbar
Verbandsnews
Mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist es für jeden Eigentümer einfacher geworden, bauliche Veränderungen durchzuführen, die dem Einbruchschutz dienen. Bei Eigentümergemeinschaften bedarf es zu...
mehr...

18. November 2021