Was bei der Bewertung von Investment-Anlagen zu beachten ist
Alles über das Ertragswertverfahren
Immobilienmärkte stehen nie still. Das gilt auch für Investment-Immobilien wie Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude oder ganze Wohnanlagen. Vor dem Verkauf müssen Eigentümer daher eine genaue Wertermittlung vornehmen lassen. Deswegen kann Schick Immobilien Ihre Immobilie auch erst nach einer Besichtigung seriös bewerten.
Immobilien, bei denen Renditen im Vordergrund stehen, werden in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet.
„Dieses berücksichtigt grob gesagt den Bodenwert der Immobilie und die jährlich damit erzielten Mieteinnahmen abzüglich der Betriebskosten. Es ist neben dem Sachwert- und dem Vergleichswertverfahren eines von drei nach der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) anerkannten Verfahren für die Immobilienbewertung“, sagt Jürgen Michael Schick, Inhaber von SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG und Präsident des Immobilienverbandes IVD.
Die Formel für die Berechnung lautet wie folgt:
Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert pro m²) + Gebäudeertragswert ((Rohertrag – Bewirtschaftungskosten – Bodenverzinsung) x Vervielfältiger) + / – sonstige wertbeeinflussende Faktoren = Ertragswert
Oft sind Eigentümer mit den komplizierten Berechnungsmethoden zur Ermittlung des Immobilienwertes überfordert. Wir von Schick Immobilien raten dazu, dies auch immer von einem Experten übernehmen zu lassen, dessen tagtägliches Geschäft die Immobilienwertermittlung ist. Qualitätsmakler sind hier der richtige Ansprechpartner.
Für den Rohertrag werden entweder etwa die Ist-Mieten oder die ortsüblichen Mieten für vergleichbare Immobilien veranschlagt. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen neben den Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung auch Abschreibungen und das sogenannte Mietausfallwagnis. Dieses beschreibt das Risiko einer Ertragsminderung, die beispielsweise durch Leerstand oder nicht erbrachte Mietzahlungen entstehen kann.
Der Wert der Bodenverzinsung ergibt sich aus der Multiplikation des Bodenwerts und des Liegenschaftszinses. Letzterer beschreibt den Zinssatz, mit dem Immobilienvermögen marktüblich verzinst werden. Der Liegenschaftszins ist auch für den Vervielfältiger entscheidend, denn dieser berechnet sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer.
Warum Profis keine Bewertung ohne Besichtigung durchführen
Theoretisch ließen sich alle für das Ertragswertverfahren wichtigen Werte aus den Unterlagen zur Immobilie ableiten. In der Praxis ist das jedoch kaum möglich. Denn jede Immobilie hat ihre individuellen Merkmale, die den Wert entweder positiv oder negativ beeinflussen können. Um eine professionelle Bewertung vornehmen zu können, braucht der Qualitätsmakler daher nicht nur umfangreiche Marktkenntnisse, sondern auch eine genaue Vorstellung vom Objekt.
Das ist vor allem wichtig, um die sonstigen wertbeeinflussenden Faktoren festzustellen. Dazu zählen zum Beispiel Bauschäden oder besondere Ausstattungsmerkmale. Auch sollte der Gutachter sich ein Bild von der allgemeinen Ausstattung der Investment-Immobilie und den Mietern vor Ort machen. Auch problematische Mieter in bestehenden Mietverhältnissen können zu einer Wertminderung führen.
Kaufinteressenten werden die Immobilie ebenfalls genau besichtigen wollen. Finden Sie dabei Mängel, die nicht in die Immobilienbewertung mit einbezogen wurden, bieten diese eine Verhandlungsgrundlage, um den Preis zu drücken. Deshalb sollte die Bewertung der Investment-Immobilie nicht nur oberflächlich, sondern möglichst detailliert durchgeführt werden.
Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich! Wir beraten Sie gern.
