„Chancenmarkt für Anleger mit viel Eigenkapital“

In einem Interview der Wirtschaftszeitung „Handelsblatt“ (vom 9. Juni 2023) erklärte Jürgen Michael Schick die aktuelle Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Einige wesentliche Aussagen daraus haben wir für Sie zusammengefasst.

HB: Herr Schick, längst ist der Immobilienboom Vergangenheit und der Investmentmarkt kriselt. Sie sprechen hingegen vom Chancenmarkt. Wo sehen Sie den?

Schick: Von Dezember bis März herrschte beim Verkauf von Wohn- und Geschäftshäusern Flaute. Vor allem vermietete Objekte wurden kaum noch gekauft. Auf dem Markt war nicht mehr viel los. Allenfalls Selbstnutzer griffen noch zu – und konnten bereits von den deutlich gesunkenen Preisen profitieren. In den großen Städten sind die Preise für Wohnanlagen um 25 bis 30 Prozent gefallen. Während 2021 für ein Berliner Mehrfamilienhaus der Quadratmeter 3.000 bis 3.500 Euro gekostet hat, sind es aktuell nur noch 2.000 bis 2.500 Euro.

Ein weiterer Vergleich: Der Kaufpreisfaktor zeigt an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis einer Mietimmobilie amortisiert hat. 2021 lag dieser zwischen 30 und 35, heute sind es 22 bis 25. Eine Immobilie, die jetzt gekauft wird, macht sich deutlich schneller bezahlt.

Das erkennen viele Käufer. Denn seit April registrieren wir wieder deutlich mehr Interesse, vor allem seitens privater und gewerblicher Investoren. Letztere verfolgen oftmals einen Value-Add-Ansatz. Mittelfristig wollen sie durch den Hauskauf Werte heben. Außerdem werden langfristige Investoren wie Family-Offices aktiver. Insbesondere eigenkapitalstarke Investoren schlagen jetzt zu. Die deutlich gestiegenen Zinsen fallen bei ihnen weniger ins Gewicht. Stattdessen sichern sie sich jetzt die deutlich günstigeren Kaufpreise. Das ist der Chancenmarkt für Anleger mit Kapital.

HB: Meistens müssen Käufer jedoch ein Bestandsobjekt energetisch sanieren. Wie gehen sie mit der Planungsunsicherheit um?

Schick: Diese Herausforderung wird von allen heutigen Käufern beachtet. Sie berücksichtigen es bei ihren Entscheidungen so gut sie können. Im Detail können die Gebäudeeigentümer noch nicht den tatsächlichen Aufwand für die Nachrüstpflichten bei der Heizung aufgrund des Gebäudeenergiegesetzes kalkulieren, auch hinsichtlich möglicher Förderungen. Hinzu kommt, dass die EU-Gebäuderichtlinie wahrscheinlich bis wahrscheinlich bis zum nächsten Jahr neu gefasst wird. In die Kalkulation fließen diese Themen aber natürlich ein..

HB: Lohnt sich dennoch im Moment der Kauf einer sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilie?

Schick: Im Schnitt kostet Bestand nur die Hälfte eines Neubaus. Ein realistisches Beispiel: Sie kaufen in Berlin ein Mehrfamilienhaus für 2.200 Euro pro Quadratmeter. Für die Sanierung kommen weitere 700 Euro hinzu. Das ergibt einen Gesamtpreis von 2.900 Euro pro Quadratmeter. Für einen durchschnittlichen Neubau müssen Sie aber um die 5.000 Euro mit Grundstück kalkulieren.

Immer mehr Investoren wägen da ab und greifen lieber zu Bestandsimmobilien und sanieren diese gegebenenfalls. Wobei es da durchaus zu praktischen Problemen kommen kann, vor allem wenn es sich um Umwandlungen von Büroflächen in Wohnungen handelt. Zwar ist es in der Regel günstiger, bisherige Büroflächen in Wohnungen umzuwandeln, als diese neu zu bauen. Doch es gibt erhebliche rechtliche Hürden: Sie müssen quasi einen Neubaustandard für die Wohnungen schaffen, was kaum zu machen ist.

Weitere Probleme gibt es in Gebieten, die unter Milieuschutz stehen. Damit will die Politik prinzipiell Luxussanierungen verhindern. Faktisch hebelt der Milieuschutz Sanierungen durch Hauseigentümer aus. Nur wenn der Gesetzgeber die Eigentümer dazu zwingt, darf dieser auch sanieren. Das ist kaum zu verstehen. Dennoch bieten Bestandsgebäude im Moment gute Chancen, die clevere Käufer jetzt wieder vermehrt nutzen.

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