Das Finanzierungsumfeld

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Kaum ein Investor ist erfolgreich ohne eine gute strategische Planung der Finanzierung seines Immobilieninvestments. Sie hat erheblichen Einfluss darauf, wie profitabel das Investment am Ende ist. Dabei geht es nicht nur um einen niedrigen Zinssatz. Wichtig ist die Planung, wie das Investment optimal finanziert wird. Banken spielen hier eine wichtige Rolle. Ein erfolgreicher Investor muss wissen, wie diese ticken.

Eine optimale Finanzierung eines Immobilienkaufs erfordert eine kluge strategische Zielsetzung, einen Überblick über Darlehensstrukturen sowie Zugang zu verschiedenen Finanzierungsquellen. Oft fehlt es Investoren beim ersten Investment an ausreichend Kontakten zu Finanzierungsquellen. Eine häufige Finanzierungsquelle sind die Banken. Da die Finanzierung zu den Aufgaben gehört, die sich nur schlecht delegieren lassen, ist es umso wichtiger, den örtlichen Bankenmarkt umfassend zu recherchieren sowie das Denken und Kalkulieren der Banken zu verstehen. Mit dem richtigen Umgang mit den Banken lassen sich interessantere Konditionen aushandeln.

Aufgrund ihrer Erfahrung erkennen Banken schnell, welche Risiken ein Investor bereit ist einzugehen und wo dessen Schwachstellen in Bezug auf sein „Finanzierungsverhalten“ liegen. Um also mit der richtigen Strategie zu einer Finanzierung zu kommen, lohnt es sich, das Vorgehen der Banken zu kennen. Beispielsweise: Nach welchen Kriterien fällt eine Bank ihre Kreditentscheidung?

Viele Banken haben genaue und oft unflexible Vorgaben, nach denen sie ihre Kreditentscheidung fällen. Eine Finanzierung erhält nur derjenige, der diese Vorgaben erfüllt. Dabei kommt es sowohl auf die Immobilie an, als auch auf den Kreditnehmer. Banken prüfen, ob der Objekttyp, die Kenngrößen und die Lagebedingungen für sie stimmen. Sie prüfen aber auch, ob das Einkommen des Kreditnehmers, seine Kreditwürdigkeit und seine Qualifikationen ihren Vorgaben entsprechen.

In der Regel haben Banken einen festen Prozess, um über einen Kreditantrag zu entscheiden. Dieser ist in personeller Hinsicht geteilt. Einerseits gibt es den Berater, beziehungsweise Bearbeiter. Er übernimmt die Kommunikation mit dem Kunden, nimmt dessen Unterlagen entgegen, strukturiert sie für die Bearbeitung und achtet darauf, dass formale Kriterien eingehalten wurden. Andererseits gibt es den Risikoanalysten, beziehungsweise Entscheider. Er übernimmt die eigentliche Prüfung und die Entscheidung. Um das Risiko für die Bank zu minimieren, sind Bearbeiter und Entscheider getrennt.

Negative Auswirkungen auf den Entscheidungsprozess der Banken hat häufig das sogenannte „Klumpenrisiko“. Dieses besteht beispielsweise, wenn die Immobilie in einem „Problemgebiet“ liegt. Auch wenn sich die Immobilie in einer Stadt befindet, die größtenteils von einem Arbeitgeber abhängig ist, wie einem großen Konzern, einem Bundeswehr-Standort oder einer anderen Bundesbehörde, betrachtet die Bank dies als Klumpenrisiko. Denn wenn das Umfeld wegbricht, weil der entscheidende Arbeitgeber aus der Region wegzieht, könnten die Arbeitnehmer das ebenfalls tun. Die Folge: Leerstand. Aber auch wenn die Mieterstruktur einkommensschwach ist, oder in allen Immobilien ähnliche Gewerbetypen Mieter sind, stellt das für die Banken ein Klumpenrisiko dar. Für Investoren bedeutet das, in der eigenen Strategie solche Risiken zu minimieren, um die Bank vom Investmentkonzept zu überzeugen.

Neben den Banken gehören auch private Finanzierer, Förderbanken wie beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie Eigenkapital zu den Finanzierungsquellen. Damit das Investment profitabel wird, ist es wichtig, die eigene Strategie aus den passenden Finanzierungsbausteinen zusammenzusetzen.

Sind Sie sich unsicher, was die richtige Finanzierung für Ihr Investment ist? Kontaktieren Sie uns! Wir finden die für Sie optimale Strategie.

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