Die Auswirkungen des Ukraine-Krieges auf den deutschen Immobilienmarkt

Der Krieg in der Ukraine ist vor allem eine humanitäre Krise. Die Auswirkungen auf die europäische Wirtschaft sind dagegen zweitrangig. Dennoch interessiert die meisten Marktteilnehmer, wie es angesichts der verschiedenen Einflüsse seit dem Angriffskrieg auf die Ukraine auf dem deutschen Immobilienmarkt weitergeht.

Inflation, gestiegene Energiepreise, knappe Rohstoffe, ausgebremste Lieferketten, steigende Zinsen – all das führt zu einem uneinheitlichen Bild am deutschen Immobilienmarkt. Noch vor wenigen Monaten befanden wir uns in einem äußerst positiven Immobilienzyklus. Wir kommen aus einer Phase extremer Preissteigerungen. Laut Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes stiegen im vierten Quartal 2021 die Preise um durchschnittlich 12,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Ist der Zyklus am Ende? Sinken jetzt schon die Preise? Die aktuellen Krisen betreffen die verschiedenen Zielgruppen unterschiedlich.

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Steigende Energiepreise

Die Kosten für Haushaltsenergie (Zusammenfassung aller Energieträger, die Privathaushalte zum Kochen, Heizen, für die Beleuchtung oder den Betrieb von Haushaltsgeräten benötigen) sind in den letzten Wochen sprunghaft angestiegen. Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen, dass im März 2022 die Preise 35 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats lagen, während die Kosten für Nettokaltmiete und Wohnnebenkosten moderat um 1,6 Prozent bzw. 2,2 Prozent gestiegen sind.

Laut Vergleichsportal Check24, in einem Beispiel für ein Reihenhaus, stiegen die Preise für Gas um 83 Prozent und für Heizöl um 85 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Auch Fernwärme ist – wenn auch regional sehr unterschiedlich – davon betroffen. Laut Süddeutscher Zeitung stiegen die Fernwärmepreise in München um 162 Prozent, von 58,64 auf 153,71 Euro pro Megawattstunde.

Belastung vieler Haushalte

Die steigenden Energiekosten belasten viele Haushalte. Dies wirkt sich auch darauf aus, wie viel Wohnung sich Mieter leisten können. Ab einem gewissen Niveau drücken die steigenden Nebenkosten theoretisch auch auf die Kaltmiete. In starken Märkten wie den Metropolen und ihren Speckgürteln ist weniger zu spüren als in schwächeren Märkten wie ländlichen Regionen, wo die Nebenkosten zum Teil so hoch sind wie die Kaltmiete. Auch Schwellenhaushalte, die mit engem Budget den Sprung in die eigenen vier Wände wagen wollten, werden sich in naher Zukunft mit einer Kaufentscheidung eher zurückhalten.

Neubau stockt

Bereits die Coronapandemie hat zu Lieferengpässen bei Rohstoffen geführt. Der Krieg in der Ukraine erschwert die Rohstoffbeschaffung zusätzlich. Trotz voller Auftragsbücher können viele Handwerksunternehmen nicht an die Arbeit gehen, weil das nötige Baumaterial und die Arbeitskräfte fehlen. Die knappen Rohstoffe führen zu steigenden Preisen, die wiederum den Neubau verteuern. Im Vergleich zum Februar 2021 ist der Neubau von konventionell gefertigten Wohnimmobilien um knapp 15 Prozent teurer geworden – laut Angaben des Statistischen Bundesamtes. Besonders betroffen ist der Holzbau mit einer Preissteigerung von knapp 34 Prozent. Für Eigentümer von Bestandsimmobilien ist das Bild anders. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt, während das Angebot nicht mehr in den Größenordnungen wächst, wie es vielerorts nötig wäre, um für eine Entspannung auf den Wohnungsmärkten zu sorgen.

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Inflation und steigende Zinsen

Nicht nur steigende Energiekosten, sondern auch höhere Lebensmittelpreise treiben die Inflation voran. Experten rechnen in diesem Jahr mit einer Inflation von ca. sieben Prozent. Auch wenn die Europäische Zentralbank (EZB) noch nicht plant, den Leitzins anzuheben, sind die Bauzinsen oder Zinsen für Immobilienkredite bereits gestiegen. Investoren, Anlegern und Selbstnutzern erschwert das die Finanzierung. Im März 2022 stiegen die Bauzinsen um 50 Basispunkte, im Vergleich zum Zeitraum von sechs Monaten stiegen sie um mehr als 100 Basispunkte. Für Bauherren und Kaufinteressenten bedeutet das, dass sie mehr Eigenkapital aufbringen müssen. Die Erschwinglichkeit vor allem selbstgenutzter Wohnimmobilien nimmt damit ab. Zum Jahresende erwarten wir Bauzinsen zwischen 2,5 und 3%. Das ist deutlich mehr als im letzten Jahr, aber noch keine disruptive Zinserhöhung.

Die EZB steht vor einem Dilemma. Stiegen die Preise durch eine erhöhte Nachfrage, könnte sie durch eine Zinserhöhung gegensteuern. Die Energie-, Rohstoff- und Lebensmittelknappheit lässt sich durch eine Zinserhöhung nicht verringern. Zudem könnten steigende Zinsen Unternehmen in ihrer Zahlungsfähigkeit bedrohen. Deshalb plant die EZB die milliardenschweren Anleihekäufe schneller als geplant zu reduzieren.

Andererseits erleiden kapitalstarke Investoren angesichts von ca. sieben Prozent Inflation hohe Kaufkraftverluste, wenn sie ihr Eigenkapital nicht anlegen. Auch wenn der Inflationsschutz heute weniger ausgeprägt ist als in der Vergangenheit, sucht die vorhandene Liquidität noch immer Sicherheit in Sachwerten, vor allem in Immobilien. Schließlich sind Wohnimmobilien auch in Krisenzeiten ein relativ sicheres Asset. Das gilt insbesondere für vermietete Wohnimmobilien in wachsenden Märkten. Vermögende Anleger werden mehr Eigenkapital beim Immobilienkauf einsetzen.

Nachfrage steigt

Gleichzeitig zum Mangel an Rohstoffen und Arbeitskräften steigt die Nachfrage nach Immobilien auf der Nutzerseite – vor allem in den Großstädten. Hunderttausende Flüchtlinge aus der Ukraine sind bereits in Deutschland angekommen. Auch wenn viele davon in ihre Heimat zurückkehren, werden auch viele in Deutschland bleiben wollen. Im Ergebnis entsteht eine zusätzliche Wohnraumnachfrage, die heute nicht seriös vorhergesagt werden kann. Dabei stellen sich die im Ampel-Koalitionsvertrag anvisierten 400.000 Wohnungen pro Jahr bereits als Herausforderung dar. Der Bedarf an Wohnraum wird steigen, zumal durch die zurückgefahrene Neubauförderung zahlreiche neue Projektentwicklungen nicht umgesetzt werden.

Fazit

Der Krieg in der Ukraine sorgt für ein uneinheitliches Bild im Immobilienmarkt. Was sich sagen lässt, ist: Der Markt ist in Veränderung. SCHICK IMMOBILIEN erwartet kein abruptes Ende des positiven Immobilienzyklus. Allerdings ist ein Ende des Zyklus in anderthalb bis zwei Jahren nicht unrealistisch. Wie andere Experten sehen auch wir dabei die Städte Berlin und Leipzig in einer Sonderrolle als weiterwachsende Metropolen. Bei einem Ende der langjährigen, positiven Marktzyklus erwarten wir jedoch kein drastisches Einbrechen des Marktes, sondern ein leichtes Nachgeben um einige Prozentpunkte. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass es keine sprunghaften, disruptiven Zinssprünge bei den Finanzierungskosten gibt.