Die Objektprüfung: Unterlagen analysieren

Guides / Käufer

Bevor Sie sich für das Investment in ein Mehrfamilienhaus entscheiden, bedarf es einer sorgfältigen Objektprüfung. Eine Vor-Ort-Besichtigung des Objekts ist dabei nicht der einzige Schritt. Maßgebliche Entscheidungskriterien für oder gegen ein Investment ergeben sich vor allem aus der Analyse zahlreicher Unterlagen. Erst in der Gesamtbetrachtung dieser Aspekte können Chancen und Risiken des Investments abgeschätzt werden.

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Was ist die richtige Strategie für die Analyse? Die Objektprüfung beginnt eigentlich schon beim Austausch mit geeigneten Immobilienexperten, etwa wenn es darum geht, welche Lage das Zielobjekt haben soll. Gut zu wissen für einen eventuellen Weiterverkauf: Wie werden sich die Immobilienwerte in dieser Lage mittel- oder langfristig entwickeln? Wer über wenig Marktkenntnis verfügt, sollte gerade in der derzeitigen Marktlage, die durch einen teilweise überzogenen Run auf Anlageimmobilien in den Metropolen gekennzeichnet ist, bereits bei der Suche nach geeigneten Objekten einen erfahrenen Investmentmakler einbeziehen.

Auf welche Aspekte achtet ein professioneller Investmentmakler?

Ist die Wahl auf ein konkretes Mehrfamilienhaus gefallen, prüfen Investment-Profis zunächst eine Vielzahl von Unterlagen. Beispielsweise werden die jährlichen Geldflüsse untersucht, eine diskontierte Cash-Flow-Analyse erstellt und weitere Finanz-Kennziffern abgeleitet, die zur Beurteilung der Rentabilität genutzt werden. Weiterhin muss ein genaues Bild über etwaige Altlasten oder Einschränkungen der Nutzungsrechte und andere rechtliche „Nebenwirkungen“ oder zu erwartende Folgekosten des Immobilienerwerbs gewonnen werden, die aus Investorensicht als objektspezifische Risiken zu werten sind. Dazu bedarf es unter anderem einer gründlichen Durchsicht des Grundbuchauszugs mit dem dazugehörigen Altlastenverzeichnis. Auch bestehende Mietverträge und Mietsicherheiten sind unter rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen, ebenso Versicherungsverträge und dergleichen. Zur Prüfung finanzwirtschaftlicher Aspekte (Financial Due Diligence) und rechtlicher Aspekte (Legal Due Diligence) kommt dann auch noch die steuerliche Ankaufprüfung (Tax Due Diligence) hinzu, denn auch die Steuern oder steuerlichen Risiken, die mit dem Kauf verbunden sind, fließen mit in eine sorgfältige Stärken-Schwächen-Analyse des Investitionsobjekts ein.

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Bauliche und gebäudetechnische Aspekte nicht vergessen

Über die schon erwähnten Prüfungen hinaus sind selbstverständlich auch bauliche und gebäudetechnische Aspekte von Bedeutung, über die ebenfalls diverse Unterlagen wie Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnungen, Baugenehmigungen, Sanierungsnachweise und Energieausweise Auskunft geben.

Eine aussagekräftige Analyse hat die Marktentwicklung immer im Blick

Doch eine Objektprüfung, die Chancen und Risiken des geplanten Investments wirklich erkennen und sichtbar machen soll, hat sich nicht allein auf die Auswertung von Daten zu beschränken. Mit Blick auf die Entwicklung der Märkte sind auch zukünftige Optimierungspotenziale in die Analyse einzubeziehen. So muss etwa der Zustand der Immobilie für ein lohnendes Investment nicht perfekt sein. Erfahrene Investoren suchen sogar gezielt nach Objekten, die noch Potenziale haben, denn der Zustand spiegelt sich bekanntlich auch im Anschaffungspreis wider. Weist eine Immobilie allerdings gravierende Mängel auf, kann das zu Mietkürzungen führen, oder zu so hohen Reparatur- und Instandhaltungskosten, dass die Investition unrentabel wird.

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Bestandteil der Objektprüfung ist ferner auch das Aufstellen eines fundierten Erlösmodells, das weder auf rein spekulativen Annahmen über die zukünftige Marktentwicklung noch auf reiner Fortschreibung der aktuell gegebenen Kenndaten beruhen darf. Ein solches perspektivisches Modell mit der nötigen Aussagekraft und Treffsicherheit erstellen zu können, setzt sehr genaue Marktkenntnis voraus. Investoren, die ihre Investitionsentscheidung nicht aus dem Bauch heraus, sondern nach relevanten Kriterien auf solider Grundlage treffen wollen, sollten daher einen ausgewiesenen Experten für Investmentimmobilien wie Jürgen Michael Schick mit der umfassenden Objektprüfung ihres zum Ankauf vorgesehenen Mehrfamilienhauses beauftragen.   Haben Sie vor, ein Mehrfamilienhaus oder eine andere Anlageimmobilie zu kaufen und benötigen Sie eine fundierte Entscheidungshilfe? Dann kontaktieren Sie Schick Immobilien! Wir beraten Sie und nehmen die gründliche Objektprüfung gerne für Sie in die Hand!   Foto: © happyalex/Depositphotos.com
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