Die Objektprüfung: Worauf achten bei der Besichtigung?

Guides / Käufer

Die Besichtigung ist für die Beurteilung des Zustands einer Immobilie von großer Bedeutung. Nur vor Ort lässt sich einschätzen, ob der Zustand mit dem vermittelten Eindruck im Exposé übereinstimmt. Für die Investitionsentscheidung ist zwar keinesfalls ausschlaggebend, dass sich die Immobilie in einem perfekten Zustand befindet. Wichtig ist aber, die Bausubstanz und die technische Ausstattung des Gebäudes mit der nötigen Expertise zu prüfen und sowohl bei der Risikobewertung als auch im Finanzierungsplan zu berücksichtigen.

Sie möchten in Mehrfamilienhäuser investieren?

Lesen Sie mehr über die aktuelle Marktentwicklung für Zinshäuser im aktuellen Zinshaus Marktbericht von Schick Immobilien!

Insgesamt ist die Objektprüfung ein umfangreicherer Prozess, der sich nicht allein auf die Vor-Ort-Besichtigung beschränkt. Zur Abschätzung von Chancen und Risiken des Investments bedarf es vor allem einer gründlichen Analyse verschiedener Unterlagen, auf die wir kürzlich in einem gesonderten Beitrag eingegangen sind. An dieser Stelle soll es nun um den „physischen“ Teil der Objektprüfung gehen, um die Begutachtung der Immobilie selbst mit ihrer Bausubstanz, der technischen Ausstattung und eventuell bestehenden Mängeln. Worauf ist besonders zu achten?

Die Kosten-Nutzen-Kalkulation im Hinterkopf

Die für Investoren entscheidenden Fragen beim Kauf einer Immobilie beziehen sich nicht allein auf den Ist-Zustand, sondern darüber hinaus auf Aufwertungspotenziale und die damit verbundenen Zusatzkosten. Zu jedem Ausstattungsmerkmal, das bei einer Objektbegehung besichtigt wird, sollte im Kopf sozusagen gleich vor Ort eine überschlagsmäßige Kosten-Nutzen-Kalkulation erfolgen, die später im Detail überprüft werden kann: Wie viel würde eine bestimmte Maßnahme kosten und um wie viel würde der Wert der Immobilie durch diese Maßnahme steigen? Wird dieses Verhältnis von Kosten und Nutzen für alle wesentlichen Bestandteile des Objekts errechnet, ergibt sich daraus sowohl eine Entscheidungsgrundlage, ob sich der Kauf der Immobilie lohnt, als auch ein Fahrplan für notwendige oder ökonomisch sinnvolle Investitionen. Um für eine solche gründliche Bestandsaufnahme samt Potenzialanalyse gerüstet zu sein, raten wir Folgendes:

Eine Checkliste hilft, bei der Besichtigung nichts zu übersehen

Erstens sollten Sie sich schon auf die erste Objektbesichtigung gut vorbereiten und zum Beispiel eine Checkliste mit allen zu prüfenden Gebäudeteilen oder Sachverhalten erstellen, die Sie dann vor Ort systematisch durchgehen können. Hier nur beispielhaft einige wichtige Punkte, die auf Ihrer Checkliste keinesfalls fehlen dürfen:

  • Ist das Dach dicht?
  • Ist Feuchtigkeit im Keller oder in anderen Räumen?
  • Wie ist die Beschaffenheit der Fenster und Außentüren?
  • Wie steht es um Schallschutz und Wärmedämmung nach innen und außen?
  • Wie ist der Zustand der Fassade, des Dachs, der Balkone, Regenrinnen und Fallrohre?
  • Welche Gebäudeteile wurden wann zuletzt saniert?
  • Wie sehen Eingangsbereich und Treppenhaus aus?
  • Welche Ausstattung ist in den Wohnungen vorhanden?
  • Wie ist die Aussicht aus den Fenstern und von den Balkonen?
  • In welchem Zustand befinden sich die Grünanlagen?

Die einzelnen Punkte der Checkliste können durchaus detailliert mit weiteren Unterpunkten versehen werden. So stellt etwa der Hauseingang mit Eingangstür, eventuellem Vordach, Klingelschildern, Sprechanlage und Briefkästen ein wichtiges Aushängeschild für jedes Mehrfamilienhaus dar. Jedes einzelne dieser Ausstattungsmerkmale bestimmt über den ersten Eindruck – und entscheidet damit auch mit über die Mieterklientel. Auch bei „Kleinigkeiten“ ist es insofern nicht abwegig, über den möglichen Nutzen einer Aufwertung nachzudenken. Wichtig ist zudem, dass Sie auch mindestens eine Mietwohnung von innen ansehen, falls möglich. So erhalten Sie bei einem eventuellen Gespräch mit einem Mieter zusätzliche Informationen, die nützlich sein könnten.

Entscheiden Sie nicht alleine – lassen Sie sich von Experten beraten!

Die Objektbesichtigung sollten Sie nicht alleine durchführen, denn vier Augen sehen bekanntlich mehr als zwei. Sinnvoll ist es, wenn Sie ein Immobilienexperte begleitet. Er kann den Zustand der Immobilie aufgrund seiner Erfahrung besser beurteilen. Zum Beispiel bei um 1900 erbauten Miethäusern können Laien in der Regel kaum erkennen, ob bestimmte Mängel für die Bausubstanz gefährlich sind oder nicht. Ein Immobilienprofi weiß vor allem sehr genau, an welchen Stellen typische Kostenfallen lauern können, etwa bei nicht mehr den Vorschriften entsprechenden Elektroinstallationen.

Für die Überprüfung besonders kritischer Teile der Bausubstanz, lohnt es sich darüber hinaus, einen Bausachverständigen mit der Begutachtung zu beauftragen. Sie benötigen kein vollständiges Gebäudegutachten, sondern lediglich eine Mängelliste, die Ihnen hilft, die Dringlichkeit anfallender Sanierungen und deren Kosten abzuschätzen. Es ist definitiv vorzuziehen, die Kosten für eine solche Sachverständigenprüfung zu investieren. Im Team von Schick Immobilien finden Sie kompetente Bausachverständige und -ingenieure ebenso wie Spezialisten aller anderen Fachgebiete, die für erfolgreiche Geschäfte mit Anlageimmobilien eine wichtige Rolle spielen. Diese Experten unterstützen Sie mit Rat und Tat, bewahren Sie vor falschen Investitionsentscheidungen und ebnen Ihnen den Weg zu lohnenden und sinnvollen Immobilieninvestments.

 

Haben Sie vor, ein Mehrfamilienhaus oder eine andere Anlageimmobilie zu kaufen und benötigen Sie eine fundierte Entscheidungshilfe? Dann kontaktieren Sie Schick Immobilien! Wir beraten Sie und nehmen die gründliche Objektprüfung gerne für Sie in die Hand!

Foto: © kzlobastov/Depositphotos.com

Die Objektprüfung: Unterlagen analysieren
Käufer
Bevor Sie sich für das Investment in ein Mehrfamilienhaus entscheiden, bedarf es einer sorgfältigen Objektprüfung. Eine Vor-Ort-Besichtigung des Objekts ist dabei nicht der einzige...
mehr...

18. Juni 2021
Mehrfamilienhaus geerbt – was nun?
Eigentümer
Wenn Erben erfahren, dass sie ein Mehrfamilienhaus geerbt haben, sorgt das anfangs für große Freude. Schließlich handelt es sich oft um ein beträchtliches Vermögen....
mehr...

4. Juni 2021
Mehrfamilienhaus verkaufen: Gute Vorbereitung sichert reibungslose Transaktion
Eigentümer
Die Entscheidung ist gefallen: das Mehrfamilienhaus wird verkauft. Nun gilt es, den anstehenden Verkauf sorgfältig vorzubereiten, um eine lange Vermarktungsdauer und aufreibende Kommunikationszeiten zu...
mehr...

21. Mai 2021