Due Diligence – Worauf Sie achten müssen
Vor dem Kauf einer Immobilie ist eine genaue Prüfung für Investoren grundlegend, um zu entscheiden, ob das Investment sich rentiert und in die eigene Investment-Strategie passt. Diese Ankaufsprüfung nennt man Due Diligence. Dabei wird das Objekt einer systematischen Stärken-und-Schwächen-Analyse unterzogen und es wird gezielt nach Dealbreakern gesucht. Doch worauf müssen Investoren bei einer Due Diligence Prüfung achten, welche Dokumente sind wichtig und welche Bereiche werden untersucht?
Eine professionelle und umfassende Due-Diligence-Prüfung unterteilt sich in fünf Analysebereiche. Je nach den Anforderungen des Käufers können bestimmte Bereiche stärker gewichtet und die Prüfung somit individuell angepasst werden.
Die fünf Analysebereiche der Due Diligence Prüfung
Financial Due Diligence:
Die Analyse der Finanzen ist nicht nur die Grundlage für die Kaufentscheidung des Investors, sondern auch für die Finanzierungsentscheidung der Bank. Dabei werden alle finanzrelevanten Daten geprüft. Dazu zählen unter anderem die Immobilienbewertung oder bei einem Share Deal die Bewertung der Immobilien-AG, die Erträge, die Aufwände sowie die Chancen und Risiken.
Legal Due Diligence:
„Neben der finanziellen ist auch die rechtliche Prüfung der Immobilie von besonderer Wichtigkeit. Hierbei müssen Investoren zunächst einen genauen Blick ins Grundbuch werfen. Ist ein Wohnrecht eingetragen, besteht ein Vorkaufsrecht oder gibt es Einschränkungen im Baurecht und sind Grundlasten und -pfandrechte eingetragen“, sagt Jürgen Michael Schick, Inhaber von SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG und Präsident des Immobilienverbandes IVD.
Diese und weitere Informationen erhalten Käufer im Grundbuch. Darüber hinaus sollten Sie auch die nicht im Grundbuch vermerkten öffentlich-rechtlichen Verhältnisse prüfen.
Tax Due Diligence:
Auch die steuerrechtlichen Verhältnisse spielen bei der Prüfung einer Immobilie eine wichtige Rolle. Hier ist zu klären, ob die individuelle steuerliche Situation des Investors und die steuerrechtlichen Besonderheiten der Immobilie zusammenpassen. Außerdem ist entscheidend, ob es sich um einen Asset Deal, also einen direkten Immobilienerwerb oder einen Share Deal, also den Erwerb einer Immobilien-AG handelt.
Technical Due Diligence:
Bei der Prüfung des technischen Zustands des Objekts können eventuelle preismindernde Mängel und die notwendigen Maßnahmen und Ausgaben für die Instandhaltung festgestellt werden. Hierfür ist neben der Analyse von Basisdaten zur Immobilie auch eine genaue Betrachtung der bautechnischen Objektqualität von Bedeutung.
Environmental Due Diligence:
Investoren sollten potenzielle Kaufobjekte außerdem auf Altlasten und Umweltbelastungen von Gebäude und Standort prüfen. Sind Asbest oder andere gesundheitsschädliche Materialien verbaut oder werden Auflagen des Umweltschutzes nicht eingehalten? Auch hier können Risiken liegen, die ein Investment unrentabel machen.
Für eine vollständige Due Diligence Prüfung sind neben zahlreichen Unterlagen auch Fachwissen und Zeit gefragt. Denn die Beschaffung und Prüfung der Daten braucht Zeit – und ist nur ertragreich, wenn Investoren wissen, welche Daten sie benötigen und vor allem, wie sie diese richtig nutzen. Wer hier Fehler macht, trifft mitunter eine teure Fehlentscheidung.
Sind Sie sich unsicher, ob Sie in Ihrer Due Diligence Prüfung alle Eventualitäten berücksichtigt haben? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie ganz unverbindlich.
