Vermietete Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus? Zwei Assetklassen im Vergleich

Viele Immobilieninvestoren, denen es noch an Markterfahrung fehlt, beginnen mit einer kleinen vermieteten Eigentumswohnung. Sie möchten das Risiko aus ihrer Sicht begrenzen, auch weil die Anschaffungskosten meist geringer sind als bei einem Mehrfamilienhaus. Aber stimmt das überhaupt? Wir stellen beide Assetklassen auf den Prüfstand.

Vorneweg sei angemerkt: Ob vermietete Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus – mit beiden Immobilienklassen sind stabile und risikoarme Anlagen möglich. Dennoch gibt es einige wichtige Unterschiede, die wir im folgenden Beitrag gegenüberstellen möchten.

Quadratmeterpreis und Rendite bei einer Eigentumswohnung

In der Regel kostet der Quadratmeter Wohnung mehr als der Quadratmeter im Mehrfamilienhaus. Um beurteilen zu können, welche Anlage sich mehr lohnt, ist vor allem auf das Verhältnis aus Nettokaltmieten und Anschaffungskosten zu achten.

Generell sind die Kaufpreise in angespannten Wohnmärkten hoch, im Moment trifft das auf viele deutsche Städte zu, insbesondere auf Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg. Auch die Mieten steigen. Jedoch sind die Anpassungsmöglichkeiten gekoppelt an das strenge deutsche Mietrecht und an die politischen Regulierungen, Mietsteigerungen entgegenzuwirken.

Der im Vergleich hohe Kaufpreis bei Eigentumswohnungen vermag oft durch geringe Mieteinnahmen, bedingt durch alte Mietverträge, nur langsam amortisiert werden. Die Folge sind eine geringe Rendite und sehr lange Amortisationszeiten, auch Kapitalisierungsfaktoren oder Vervielfältiger genannt.

Im Vergleich zur Eigentumswohnung ist das Spektrum der Höhe der Mieteinnahmen im Mehrfamilienhaus vielfältiger. Ein alter Mietvertrag mit geringen Mieteinnahmen kann beispielsweise kompensiert werden mit einem neueren, der schon näher an die zulässige Vergleichsmiete heranreicht. Dieser Vorteil ergibt sich auch schon bei kleinen Mehrfamilienhäusern am Stadtrand mit nur 5 Einheiten statt 20.

Immobilienentscheidungen in der WEG: Nie ohne die anderen

Weiterhin ist beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu bedenken, dass viele Entscheidungen mit Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung getroffen werden müssen. Konkret bedeutet dies: Als Investor haben Sie beschränkten Handlungsspielraum. Bei wichtigen Entscheidungen, die Gesamtimmobilie betreffend, wie z.B. den Einbau von neuen Fenstern oder den Anbau eines Balkons, ist immer die Eigentümergemeinschaft zu befragen. Ohne Einwilligung wird Ihr Vorhaben unmöglich.

Somit besteht bei einer vermieteten Eigentumswohnung immer ein gewisses Risiko, dass Dritte auf die eigenen Investmentstrategien Einfluss nehmen können. Vorteile gibt es in der WEG aber auch: Modernisierungen oder Sanierungspflichten werden gemeinsam getragen, was finanzielle Lasten abfedert. Auch die allgemeinen Verwaltungskosten fallen geringer aus als bei einem Mehrfamilienhaus.

Höheres Ausfallrisiko der Einnahmen bei Wohnungen

Bei vermieteten Eigentumswohnungen fällt ein Leerstand mehr ins Gewicht als bei einem Mehrfamilienhaus. Steht die Wohnung aus welchen Gründen auch immer leer, werden keine Mieteinnahmen erwirtschaftet, was zu einer akuten Schieflage bei der Finanzierung führt und den Investor unter Umständen nötigt, die monatlich anfallenden Kosten aus eigener Tasche zu begleichen. Vermarkten Sie Ihr Mehrfamilienhaus gezielt und diskret!

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Empfehlung

Sollten Sie sich dennoch für den Kauf von Eigentumswohnungen entscheiden, ist es ratsam, unterschiedliche Objekte an verschiedenen Standorten zu wählen, um das Risiko eines Totalausfalls auszuschließen. Hier greift ein ähnlicher Mechanismus wie bei Aktienfonds: Durch Diversifikation, also der Streuung des Kapitals in verschiedene Portfolios, wird das Risiko minimiert.

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Geringeres Totalausfallrisiko beim Mehrfamilienhaus

Sollte es bei einem Mehrfamilienhaus zu einem partiellen Leerstand kommen, bleiben dennoch Mieteinnahmen durch die anderen Parteien gesichert, einem Totalausfall wird vorgebeugt. Zwar verändert sich die Rendite in der Leerstandsphase, jedoch in vielen Fällen nur geringfügig. Je nach gewählter Finanzierungsstruktur ist der Investor besser davor geschützt, sich mit eigenen Mitteln beteiligen zu müssen.

Erfahrene Immobilieninvestoren kalkulieren Leerstände in ihrer Investmentstrategie bereits ein. Die Auswirkungen eines Leerstands können dann vom positiven Cash-Flow, also ihrem Gewinn in der Finanzierungsphase besser abgefangen werden.

Lohnt sich die höhere Investitionssumme für ein Mehrfamilienhaus?

Die größere Wirtschaftlichkeit eines Mehrfamilienhauses spricht daher für eine stabile Anlage, die auch in Zeiten großer Herausforderungen sicherer ist als andere Assetklassen. Es verwundert daher kaum, dass sich viele Investoren genau für diese Art der Geldanlage entscheiden.

Jedoch ist für dieses Vorhaben insgesamt eine größere Investitionssumme notwendig, die insbesondere Einsteiger oft nicht aufbringen wollen. Bei der Entscheidung zwischen dem Kauf einer vermieteten Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses kann bezüglich des Preises die jeweilige Lage ein wichtiges Kriterium sein.

Während eine Eigentumswohnung in städtischer Lage in angespannten Wohnmärkten vergleichsweise teuer sein kann, kann der Kauf eines kleinen Mehrfamilienhauses im Speckgürtel der Stadt oder B-Lagen vergleichsweise günstig sein.

Die Preisunterschiede sind oft nur gering. Auch hier hilft der Blick auf die Nettokaltmieten, die mit der Anlage erwirtschaftet werden können. Kaufen Sie zum selben Preis eine Wohnung in der Stadt zu einem Faktor von über 30 Jahren Amortisationszeit und ein Mehrfamilienhaus in B-Lage zu einem Faktor unter 20 Jahren, sollten beide Objekte sehr sorgfältig geprüft und verglichen werden.

Vorteil: Optimierungspotenziale von Mehrfamilienhäusern

Ein letzter Aspekt, der eher für die Investition in ein Mehrfamilienhauses spricht, liegt in den Optimierungspotenzialen, die bereits vor dem Kauf festgestellt werden können. Lässt sich auf dem Grundstück ein Erweiterungsbau unterbringen? Oder ein Dachgeschoss ausbauen? Auf diese Weise können die Renditefaktoren auch nach dem Kauf noch verbessert werden.

So können zusätzliche Stellplätze geschaffen oder mit einer Photovoltaikanlage förderfähiger Strom erzeugt werden, der an die Mieter zu günstigeren Preisen als handelsüblich angeboten werden kann. Optimierungsmöglichkeiten gibt es viele. Bei einer vermieteten Wohnung ist das nicht oder nur sehr begrenzt möglich.

Mietausfallversicherung als denkbare Option

Generell lohnt sich der Gedanke, als Investor eine Mietausfallversicherung abzuschließen. Diese springt immer dann ein, wenn Mieter mit der Miete im Rückstand sind oder schlimmer, sich Mietnomaden in der eigenen Immobilie eingenistet haben. Zumindest für eine gewisse Zeit lassen sich Mietausfälle kompensieren.

Erfahrene Investoren kalkulieren schon vor dem Kauf die Kosten-Nutzen-Faktoren und planen sie in ihrer Investmentstrategie als berechenbare Größe ein.

Externe Risikofaktoren

Das Risiko unvorhersehbarer Ereignisse besteht bei beiden Immobilienarten. Wird in der Nachbarschaft gebaut, entsteht Baulärm, der zu Mietminderung oder Auszug führen kann. Daneben können Umweltkatastrophen oder politische Themen sich massiv auf ihr Investment auswirken.

Schlusswort

Zusammenfassend sehen wir im Vergleich vor allem die Vorteile bei Mehrfamilien- oder auch Zinshäusern. Bei entsprechender Bonität stellen sie eine stabile Geldanlage mit kalkulierbaren Risiken dar.

Sollten Sie zu diesem Thema Beratung wünschen, wenden Sie sich guten Gewissens an SCHICK IMMOBILIEN. Wir beraten Sie gern.

Foto: © iDyMaxL/despositphotos.com