„Heute verkauft doch nur, wer es muss!“ – Wirklich?
Von Jürgen Michael Schick
Nach deutlichen Preiskorrekturen im Vorjahr hat sich der Markt für Mehrfamilienhäuser in Deutschland 2023 stabilisiert. In den ersten neun Monaten dieses Jahres haben sich die Kaufpreise in vielen deutschen Städten seitwärts bewegt: In Berlin sind die Preise für Zinshäuser im dritten Quartal 2023 auf dem gleichen Niveau wie im ersten Quartal 2023. Nach den starken Preisrückgängen im zweiten Halbjahr 2022 fand in diesem Jahr eine Bodenbildung auf dem neuen Niveau statt. Weitere Preisnachlässe sind ausgeblieben. (Den aktuellen „Zinshausmarktbericht Berlin III 2023“ finden Sie hier)
Aktuelle Preisentwicklungen
Viele haben das Jahr 2022 als Krisenjahr in Erinnerung. In Wahrheit sind die Preise für Wohnimmobilien im ersten Halbjahr 2022 noch einmal gestiegen. Erst im dritten und vierten Quartal 2022 fanden die großen Preisrückgänge statt. Was bedeutet das für Eigentümer, die derzeit eine Immobilie veräußern? Die Peak-Jahre 2021 und 2020 sind definitiv vorbei. Die Kaufpreise, die aktuell realisiert werden, entsprechen oftmals den Werten von Anfang 2020 oder von 2019. Sehr viel mehr ist nicht passiert. Ist das jetzt ein schlechter Verkaufszeitpunkt?
Ich persönlich habe mein letztes Mehrfamilienhaus 2020 erworben. Danach ist mir der Markt zu heiß geworden. Viele „Local Player“ haben damals gesagt, dass ihnen das Preisniveau zu teuer geworden sei. So stark waren die Preise in den Boom-Jahren zuvor nach oben geklettert. Exakt dieses „teure“ Preisniveau realisieren jetzt viele Verkäufer. Dass die Kaufpreise 2020, 2021 und im ersten Halbjahr 2022 noch einmal weiter gestiegen sind, gehört jetzt der Geschichte an. Im direkten Vergleich zum Allzeithoch fühlen sich heutige Verkaufspreise möglicherweise nicht so gut an. In den meisten Fällen aber entsprechen sie dennoch dem „teuren“ Niveau von 2020 bzw. 2019.
Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und Wohn- /Geschäftshäusern profitieren noch immer von der starken Wertentwicklung des hinter uns liegenden Superzyklus. Viele Immobilien haben sich im Wert verdreifacht oder vervierfacht.
Vorteile eines Immobilienverkaufs
Für private Eigentümer ist der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren durchaus attraktiv. Und die von niemandem vor zehn Jahren geahnte Wertentwicklung lässt großartige Veräußerungsgewinne auch heute zu. Diese heute zu realisieren ist smart. Die Rückkehr des Zinses lässt alternative Anlagen zu, die gute Renditen ganz ohne die mit Immobilien verbundene Arbeit ermöglicht. Gewerbliche Eigentümer können die heutigen Veräußerungsgewinne für Neuinvestitionen oder zur Liquiditätsgewinnung nutzen.
Nicht alle Immobilieneigentümer wollen sich mit ihren Beständen auf den Weg zur Klimaneutralität machen. Viele private und professionelle Eigentümer, die ihre Bestände schon länger halten, scheuen die bevorstehenden Investitionen, die für die energetische Sanierung und Modernisierung nötig sind. Das übernehmen heutige Käufer mit einem längeren Fokus oder mit einem bewussten Manage-to-Green-Ansatz.
Ich persönlich habe den Eindruck, dass sich die Bodenbildung des Markts, die wir jetzt in allen drei Quartalen 2023 verzeichnet haben, fortsetzt. Ich hoffe und denke, dass sich der Markt also weiterhin seitwärts bewegt. Andere Marktbeobachter befürchten noch einmal eine negative Preistendenz. Sollten diese Stimmen Recht behalten und nicht ich, dann wäre ein weiteres Abwarten, bis ein Verkauf in Angriff genommen wird, auch nicht optimal.
Sollte der deutsche Gesetzgeber angesichts der enormen Wohnungsknappheit wieder eine neue Regulierungswelle starten, anstatt alles für ein Wiederanlaufen beim Neubau zu unternehmen, dann wären Eigentümer, die jetzt ihren Exit vornehmen, eine weitere Sorge los.
Sie haben Fragen zum Verkauf Ihrer eigenen Immobilie? Oder Sie brauchen eine seriöse Einschätzung zur Marktentwicklung? Dann kommen Sie auf uns zu. Unser kompetentes Team steht Ihnen gerne zur Verfügung.
