Höherer Druck auf den Mietmarkt durch Wohnraummangel

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Steigen bald die Mieten? Der Blick auf den mangelhaft erfolgten Wohnungsneubau lässt es vermuten. Denn auch in diesem Jahr wird das geplante Ziel der Ampel-Koalition – der Neubau von 400.000 Wohnungen – nicht erreicht. Aktuell lässt zudem die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum nach. Was bedeutet dieser Druck auf den Mietmarkt für Investoren?

Nicht nur die bestehenden regulatorischen Rahmenbedingungen haben es Bauherren und Projektentwicklern erschwert, neue Wohnungen zu bauen. Es sind vor allem die Verteuerung in der Bauwirtschaft sowie die Energiepreiskrise, die Neubau verhindern. Wie also soll der Bau von 400.000 neuen Wohnungen gelingen, an dem Bundeskanzler Olaf Scholz weiterhin festhalten will?

Druck am Wohnimmobilienmarkt wird weiter steigen

Das für Bauherren und Projektentwickler schwieriger gewordene Umfeld hat zwei Folgen: 1. geplante Neubauprojekte werden verschoben und 2. wer plante, eine Immobilie zur Selbstnutzung zu bauen, lässt es bleiben und bleibt oder wird Mieter. Beides erhöht die Nachfrage nach Mietwohnungen und verschärft die Situation auf dem Wohnungsmarkt. Diese Entwicklung lässt sich auch an den sinkenden Bauanträgen und -genehmigungen ablesen.

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Gleichzeitig steigt durch die zurückgehende Produktivität beim Neubau die Attraktivität von Bestandsimmobilien. Wenn ehemalige Kaufinteressenten nun vermehrt auf den Mietmarkt gehen, werden diese Ausweichtendenzen im Endeffekt auch zu Mietsteigerungen führen.

Auch Immobilienexperte und Projektentwickler Jacopo Mingazzini geht davon aus, dass trotz Inflation und steigender Zinsen die Mieten aufgrund der hohen Nachfrage weiter steigen werden, wie er in unserer Video-Nachlese zur diesjährigen EXPO REAL sagte. Das ist vor allem bei Bestandsimmobilien der Fall, bei Neubaumieten dürfte das weniger der Fall sein, da diese sich bereits an der Belastungsgrenze für den Mietmarkt befinden. Laut IVD-Wohn-Preisspiegel sind die Mieten für Neubauwohnungen 2021/22 im Durchschnitt um 3,4 Prozent gestiegen, in den Top-7-Städten um 2 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Hervorzuheben ist auch die Nachfrage nach Mietwohnungen in den Speckgürteln. Die Preise im Umland ziehen an, ohne dass in den anliegenden Großstädten ein Preisrückgang erfolgt. Letzteres liegt etwa an innereuropäischen Wanderbewegungen und Studierenden, die nach der Pandemie wieder in die Universitätsstädte strömen. Arbeitnehmer hingegen, die das Homeoffice zu schätzen gelernt haben, suchen vermehrt im Umland.

Was könnten Lösungsansätze sein?

Zu Beginn des Jahres hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) der KfW gestoppt. Jacopo Mingazzini betont, dass die Forderung von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr und der gleichzeitige Stopp von Förderung nicht zusammenpassen.

Er verwies auf die Kraftanstrengung, die vor rund fünfzehn Jahren in den neuen Bundesländern mit der Sonder-AfA, einer Sonderabschreibung von 50 Prozent, unternommen wurde. Diese führte beispielsweise in Berlin dazu, dass die Fertigstellungszahlen von Immobilien etwa doppelt so hoch lagen wie heute, und es an den Berliner Stadträndern zu zehn bis fünfzehn Prozent Leerstand kam. Auch wenn die Rahmenbedingungen im Vergleich zu damals andere seien, hält Mingazzini eine solche Kraftanstrengung für möglich. Hier sei jetzt die Politik gefragt.

Was kommt vom „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“?

Diese reagiert auf die aktuelle Situation mit der Aufstellung von 190 Maßnahmen, auf die man sich im Rahmen des „Bündnis bezahlbarer Wohnraum – Maßnahmen für eine Bau-, Investitions-, und Innovationsoffensive“ geeinigt und die auch der IVD mit gezeichnet hat. Dazu gehören unter anderem die Förderung von seriellem Bauen und die Verdichtung von Innenstädten – etwa durch Dachaufstockungen und Revitalisierung von Brachflächen – sowie die Einführung von neuen Standards, einer eigenständigen Neubauförderung und die Beschleunigung von Genehmigungen.

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Für Jürgen Michael Schick, IVD-Präsident und Geschäftsführer von SCHICK IMMOBILIEN, sind die Maßnahmen eine gute Grundlage und Vorarbeit, um die Weichen für langfristig mehr Wohnraum zu stellen. Auch, wenn das Ergebnis von Zugeständnissen geprägt ist und die derzeitigen widrigen Umstände hemmen, geht es nun darum, sich dem Ziel der bedarfsgerechten Angebotsausweitung zu nähern. Dabei komme es auf jede Wohnung an – neben Neu- und Umbau natürlich auch bei sozialem Mietwohnungsbau oder Eigentumsbildung im Einfamilienhaus. Um die Maßnahmen auch erfolgreich umsetzen zu können, ist nun gutes Regierungshandeln gefragt.

Kann sich jetzt ein Investment lohnen?

Auch wenn die aktuelle Situation am Immobilienmarkt herausfordernd erscheint, sind lohnende Investments möglich. Neben Städten, in denen die Mietanstiege eher moderat zu erwarten sind, überzeugen andere durch deutlich stärkere Anstiege. Betrachtet man das letzte Jahr, ist der Umsatz besonders stark in den A-Städten gestiegen (um 39,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr). Aber auch in den B- und C-Städten stiegen die Zahlen deutlich. In den D-Städten nahmen Investitionen um 20,6 Prozent zu, so dass Schwerin, Gera und Hamm zu den Städten mit den höchsten Steigerungen gehören. Weitere Zahlen finden Sie auch in unserem aktuellen Zinshausmarktbericht.

Weitere Beispiele für attraktive Standorte sind etwa das niedersächsische Salzgitter, wo laut Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) die Mieten für Erst- und Wiedervermietungen durchschnittlich um 13 Prozent stiegen, sowie Rostock, wo die Steigerungen um 12 Prozent liegen, und Bottrop mit rund 10 Prozent.

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Foto: © olgamark/Depositphotos.com

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