Interview mit Michael Fesselmann und Jürgen Michael Schick:

Das Heizungsgesetz ist beschlossen. Fragen an den ESG-Experten Michael Fesselmann, Green Lion Consulting GmbH, und an Jürgen Michael Schick, CEO MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG.

 Herr Fesselmann, Herr Schick, zunächst ein Blick zurück. Was ist bei der GEG-Novelle, dem sogenannten Heizungsgesetz, schiefgelaufen?

Fesselmann: Der Entwurf hat von Anfang an zu großer Verunsicherung geführt – und das nicht nur in der breiten Bevölkerung, sondern auch bei professionellen Investoren. Hier hat die Bundesregierung versucht, forsch mit der Brechstange vorzugehen – meines Erachtens ein Kardinalfehler.

Schick: Die anfängliche Fokussierung fast ausschließlich auf die Wärmepumpe und die Diskussion über Betriebsverbote von bestehenden Heizungen hat viel Vertrauen gekostet. Jetzt ist das GEG sehr viel technologieoffener und mit längeren Übergangsfristen versehen. Mit dem Beschluss im Parlament herrscht jetzt endlich Klarheit.

Wie hätte es besser laufen können?

Fesselmann: Man hätte den Bogen kommunikativ viel weiter spannen müssen, das große Ziel wurde gar nicht skizziert. Es hätte dazugehört: Erstens haben wir uns alle mit dem Pariser Klimaschutzabkommen verpflichtet, bis spätestens 2050 klimaneutral zu sein. Und zweitens ist das GEG nichts anderes als ein wichtiger Umsetzungsschritt dieses Abkommens, denn der Gebäudesektor gehört zu den Sektoren mit den höchsten CO₂-Emissionen. Es wurde drittens versäumt zu betonen: Wir tun das alles, damit auch zukünftige Generationen menschenwürdig leben und wirtschaften können.

Schick: Handwerklich war es zudem einfach schlecht gemacht. Sie erinnern sich, am 30. Juni, einem Freitag, wurde ein geänderter Gesetzentwurf von den Ampel-Fraktionen vorgelegt. Am Montag darauf, am 3. Juli, gab es eine Sachverständigenanhörung. Die Experten hatten also ein Wochenende lang Zeit, die Änderungen zu prüfen. Und weitere drei Tage später sollte der Deutsche Bundestag entscheiden. Da muss man keine Expertenanhörung mehr machen, wenn die Expertise der Fachleute nicht mehr berücksichtigt werden soll. Das ist für Sachverständige und Parlamentarier eine Farce. Deswegen hat das Bundesverfassungsgericht zu Recht im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes das überstürzte Verfahren vor der Sommerpause gestoppt.

Herr Fesselmann, wie beraten Sie denn in der jetzigen Situation Eigentümer und Investoren?

Fesselmann: Es geht um Transparenz und Struktur. Wir schauen uns zunächst immer den Ist-Zustand eines Gebäudes oder Portfolios an. Dabei spielt die Gebäudeeffizienzklasse der Objekte eine wesentliche Rolle, da bis 2033 alle Gebäude mindestens in Klasse D rücken müssen. Gleichermaßen betrachten wir den CO₂-Ausstoß. Hierbei stehen folgende Fragen im Vordergrund: Welche Handlungsoptionen gibt es, welchen Aufwand, welche Förderung? Welche Wertentwicklung ist für die Immobilie zu erwarten? Und welche Konsequenzen hat es, wenn nicht gehandelt wird?

Stichwort „Stranded Asset“?

Fesselmann: Richtig. Ein klarer Handlungsplan mit einer Offenlegung der Potenziale und Risiken hilft dann auch vielen Investoren und Eigentümern, etwas gelassener zu werden. Aber auch Banken legen Wert auf diese Informationen.

 Herr Schick, neben der hier angesprochenen europäischen Gebäudeeffizienzrichtlinie EPBD sieht das jetzt verabschiedete GEG viele neue Fristen vor. Worauf müssen Hauseigentümer denn nun achten?

Schick: Wenn die Heizung vor dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde, muss nichts weiter beachtet werden. Es sei denn, es ist keine Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik. Dann ist nach 30 Jahren Schluss. Wer jetzt eine Heizung bestellt und es liegt noch keine kommunale Wärmeplanung vor, der muss beachten, dass schrittweise erneuerbare Energien eingesetzt werden müssen. Das beginnt 2029 mit 15 %, ab 2035 mit 30 %, ab 2040 mit 60 % und dann ab 2045 zu 100 %. Liegt die kommunale Wärmeplanung vor, ist das Ziel, zu 65 % erneuerbare Energien einzusetzen; beim Neueinbau einer Heizung ist das einen Monat nach Bekanntgabe der kommunalen Wärmeplanung anzuwenden.

Herr Fesselmann, welche Bedeutung hat in diesem Zusammenhang der viel diskutierte Heizungstausch?

Fesselmann: Beim Heizungstausch sollten nicht nur die Risiken, sondern auch die Möglichkeiten betrachtet werden. Dabei rückt vor allem die kommunale Wärmeplanung in den Vordergrund. Der potenzielle Anschluss an das Fernwärmenetz ist die große Hoffnung vieler Investoren. Ist dieser vorhanden, muss die Heizung nicht direkt ausgetauscht werden.

Herr Schick, Sie kritisieren die Förderbedingungen. Warum?

Schick: Eine 30-%-Förderung gibt es für alle Eigentümer. Den Klima-Geschwindigkeitsbonus von 20 % soll es aber nur für Selbstnutzer geben, nicht für Vermieter. Zudem ist die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach dem Heizungswechsel mit 50 Cent pro Quadratmeter deutlich zu knapp bemessen.

Herr Fesselmann, was können wir aus der Debatte rund um das GEG mitnehmen?

Fesselmann: Die Politik muss verstehen: Der grüne Wandel braucht Zeit und wird ohne die notwendige Akzeptanz in der Bevölkerung nicht erfolgreich sein. Zur Wahrheit gehört aber eben auch, dass am 31. Dezember 2044 die letzte fossile Heizung vom Netz genommen werden wird. Ein letzter Gedanke in diesem Zusammenhang: Eigentum verpflichtet, auch gegenüber künftigen Generationen. Die Immobilienwirtschaft sollte sich die Frage stellen, wie sie enkelfähiger werden möchte. Denn: Die Freiheit kommender Generationen ist nicht weniger wert als unsere heutige. Nicht zu vergessen: Der Umbau wird für Selbstnutzer mit bis zu 70 Prozent gefördert, es gibt Duzende Ausnahmen. Deshalb heißt es jetzt: Den Wandel auch im Kopf zulassen, Lösungen suchen, Ärmel hochkrempeln und an die Umsetzung gehen.

Mit der Green Lion Consulting GmbH hat es sich Michael Fesselmann zum Ziel gesetzt, Bestandshalter, Immobilienverwalter, Assetmanager und Projektentwickler bei der zukünftigen ESG-Konformität ihrer Immobilien vollumfänglich zu unterstützen, um die Finanzierbarkeit, Vermarktbarkeit, Profitabilität, Wirtschaftlichkeit und Zukunftssicherheit ihrer Bestandsimmobilien und von zukünftigen Projekte zu sichern. Dabei kann er auf mehr als 25 Jahre Erfahrung im Projektgeschäft von Wohnimmobilien und ein hervorragendes Netzwerk an Partnern zurückgreifen.

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