Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?

Guides / Eigentümer

Sie haben vor, Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Nun gilt es zu entscheiden, was mehr bringt: ein Verkauf der Immobilie im aktuellen Zustand, eventuell mit diversen Mängeln, die zu Preisabschlägen führen – oder eine gezielte Aufwertung durch Sanierung vor dem Verkauf. Wann eine Sanierung sich lohnt und wann nicht, dazu lässt sich keine pauschale Aussage treffen. Hierzu bedarf es für jede einzelne Sanierungsmaßnahme einer konkreten Kosten-Nutzen-Kalkulation mit genauem Blick auf die aktuelle Marktentwicklung.

Um zu erkennen, welches Aufwertungspotenzial Sie durch mögliche Sanierungsmaßnahmen aus Ihrer Immobilie herausholen können, ist zunächst eine Vor-Ort-Bestandsaufnahme zum aktuellen Zustand des Objekts erforderlich. Dabei sollten Sie nicht einfach auf den Augenschein vertrauen, sondern Bausubstanz und Ausstattung des Gebäudes mit professionellem Sachverstand und technischer Expertise gründlich prüfen bzw. prüfen lassen. Sie können davon ausgehen, dass spätere Kaufinteressenten genauso eine gründliche Objektprüfung durchführen werden, bevor sie ihre Kaufentscheidung treffen.

Sanierungsmaßnahmen auflisten und Kosten überschlagen

Schon während einer solchen Objektbegehung können Sie sich eine Liste der denkbaren oder sinnvoll erscheinenden Sanierungsmaßnahmen machen. Beginnend mit „großen Baustellen“, wie etwa einer kompletten Dachsanierung, Sanierung der Fassade, Verbesserung der Wärmedämmung oder Trockenlegung eines feuchten Kellers, über Maßnahmen wie einen Einbau von Fenstern mit besserem Schallschutz oder eine Renovierung des Treppenhauses bis hin zu kleinen Reparaturen oder Verschönerungen, etwa im Eingangsbereich, bei den Briefkästen, den Klingelschildern oder der Beleuchtung der Hausnummer – denn auch solche Kleinigkeiten können den Gesamteindruck der Immobilie durchaus erheblich beeinflussen. Als nächsten Schritt gilt es, die jeweiligen Kosten für alle ins Auge gefassten Maßnahmen zu überschlagen. Dabei sollten Sie nicht zu grob verfahren, da Sie sonst keine aussagekräftige Kosten-Nutzen-Kalkulation erstellen können. Möglicherweise kann es sinnvoll sein, bereits konkrete Handwerkerangebote einzuholen, um die Kosten realistisch abschätzen zu können. Aber auch das Expertenteam von Schick Immobilien verfügt dank seiner Spezialisierung auf Mehrfamilienhäuser über ausreichend Erfahrung aus der täglichen Praxis, um das Verhältnis von Kosten und Nutzen bei bestimmten Sanierungsarbeiten fundiert zu beurteilen.

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Wertsteigerung analysieren

Ist anhand einer solchen Liste ein guter Überblick über die zu erwartenden Sanierungskosten entstanden, muss nunmehr der Blick auf das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie vor dem Hintergrund der aktuellen Marktentwicklung gerichtet werden. Hierbei gilt es zu analysieren:

  1. Wird durch die Sanierung eine objektive Wertsteigerung der Immobilie erreicht? Führt sie beispielsweise zu einem höheren Wohnkomfort, einer längeren Lebensdauer der Immobilie oder zur Senkung von Wartungs- und Instandhaltungskosten, die vom Vermieter zu tragen sind?
  2. Ist unter Berücksichtigung des örtlichen Wohnungsmarktes, des Mietspiegels, der politischen Mietregulierungen, der Bevölkerungsentwicklung und anderer lokaler Gegebenheiten zu erwarten, dass die Aufwertung der Immobilie auf Dauer auch zu einer Steigerung der Mietrendite führen wird?
  3. Erhöht sich der tatsächlich realisierbare Verkaufspreis – also der aktuelle Marktwert der Immobilie – infolge der Sanierungsmaßnahme um einen Betrag, der die Kosten der Maßnahme wirklich übertrifft? Viele Investoren suchen schließlich bewusst nach Immobilien, die noch Instandsetzungsbedarf haben.

Entscheiden mit Hilfe von Experten

Ein Großteil der Eigentümer wird kaum abschätzen können, wie sich einzelne oder gar ein Komplettpaket von Sanierungsmaßnahmen konkret auf den aktuellen Marktwert ihrer Immobilie auswirken. Hierzu bedarf es fundierter Marktkenntnisse und der Einbeziehung zahlreicher Faktoren sowohl auf der Kosten- als auch auf der Nutzenseite. Außerdem spielen in vielen Fällen auch noch andere Faktoren jenseits der reinen Kosten-Nutzen-Kalkulation eine Rolle. Insbesondere sollten Sie mögliche negative steuerliche Folgen im Auge haben, wenn etwa Fristen für einen steuerfreien Verkauf durch Sanierungsmaßnahmen berührt werden könnten. Viele Eigentümer werden, wenn sie sich einmal zum Verkauf entschieden haben, vor allem auch den Zeitfaktor im Blick haben und vor einer langwierigen Sanierung zurückschrecken, selbst wenn diese sich auf lange Sicht vielleicht rentieren würde. Die Experten von Schick Immobilien werden im Rahmen der Beratung von Eigentümern und Investoren tagtäglich mit solchen Fragestellungen konfrontiert und verfügen über eine einzigartige Expertise, ganz speziell, wenn es um Mehrfamilienhäuser geht.

Die Entscheidung für oder gegen eine Sanierung vor dem Verkauf können Ihnen allerdings auch die besten Experten nicht abnehmen. Worauf es ankommt, ist aber, dass Sie diese Entscheidung auf der Grundlage einer qualifizierten und gut informierten Kosten-Nutzen-Kalkulation treffen und somit realistisch einschätzen können, ob sich eine Sanierung (oder Teilsanierung) Ihrer Immobilie vor dem Verkauf lohnt, oder ob Sie sich die Kosten lieber sparen.

Möchten Sie herausfinden, ob sich eine Sanierung Ihres Mehrfamilienhauses vor dem Verkauf lohnt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © ginasanders/Depositphotos.com

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