Lohnt sich jetzt der Verkauf der eigenen Immobilie?

In den vergangenen Jahren gab es für das Wachstum des deutschen Immobilienmarkts keinen stärkeren Treiber als die niedrigen Zinsen – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Preise.

Denn Fakt ist: In Deutschland sind die Bau- und Immobilienpreise seit 2010 stark gestiegen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts haben sich etwa die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2021 um rund 84 Prozent verteuert.

Preise bröckeln

Doch seit 2022 bröckeln die Preise bei Zinshäusern auf breiter Front. Forscht man nach den Ursachen, stößt man schnell auf die Entwicklung der Leitzinsen – diese kannten in jüngster Zeit nur eine Richtung: nach oben. Der wichtigste Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank stieg aktuell auf 3,75 Prozent. Die EZB hatte zuletzt Anfang Mai den Leitzinsen noch einmal um 0,25 Prozentpunkte angehoben. Auch die Bauzinsen liegen seit November 2022 auf einem vergleichbar hohen Niveau und schwanken seither zwischen etwa 3,5 und 4 Prozent.

Lohnt sich jetzt ein Verkauf?

Vor diesem Hintergrund fragen sich viele Eigentümerinnen und Eigentümer: Sollten sie ihre Immobilie jetzt weiter halten? Oder kann es sich trotz der jüngsten Preisentwicklungen lohnen, die eigene Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt zu verkaufen?

Vorweg: Das Ende des Superzyklus ist keine Preisdelle. Damit Verkaufspreise auch nur annährend auf das Niveau der „alten Welt“ zurückkehren könnten, müssten auch die Baufinanzierungen auf das alte Niveau zurück gehen. Damit rechnet ernsthaft niemand.

Zunächst einmal gilt: Natürlich müssen Verkäufer akzeptieren, dass sie für ihre Immobilie in der „neuen Welt“ einen geringeren Verkaufspreis erzielen als zum Peak des Immobilienbooms  vor zwei Jahren. Bei näherer Betrachtung wird aber deutlich, dass die meisten Immobilien nur in zwei oder drei Jahren mehr wert waren als heute. Zumeist trifft das auf theoretische Verkaufspreise zu, die man in 2019-2021 hätte erzielen können. In all den Jahren davor waren die meisten Miethäuser weniger wert als heute.

Dennoch sind die nominalen Verkaufspreise, die ein Verkauf heute bringt, oftmals höher als es der reine Vergleich der Faktoren annehmen lässt. Denn die Mieten sind in den meisten Mehrfamilienhäusern spürbar gestiegen und kompensieren bzw. überkompensieren den Rückgang der Vervielfältiger. Sprechen Sie uns gern darauf an, damit wir die Berechnung auch für Ihre Immobilie vornehmen können.

Im Vergleich zu vor fünf, sieben oder zehn Jahren sind die realisierbaren Gewinne immer noch außerordentlich hoch und somit die Gelegenheit, außerordentlich viel Eigenkapital zu bilden – Eigenkapital, das momentan gewinnbringend angelegt werden könnte. Eine vermietete Immobilie, die im Jahr 2013 privat gekauft wurde, mit erklärtem Ziel, diese nach zehn Jahren Haltefrist steuerfrei wieder zu verkaufen, wird dem Verkäufer auch im Jahr 2023 große Freude bereiten.

Attraktive Renditen

Denn die aktuelle Konstellation bietet viel mehr Optionen, als es auf den ersten Blick scheint. Vor allem die Möglichkeiten, den durch den Verkauf erhaltenen, ggf. steuerfreien Veräußerungsgewinn neu anzulegen, sind weitaus vielfältiger.  Im Gegensatz zur Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre können Investoren heute wieder mit attraktiven Renditen rechnen – auch jenseits der Anlageklasse Immobilie.

Im Vergleich zur Rendite, die man durch die Bewirtschaftung einer Immobilie erzielt, sind die aktuellen Kapitalmarktzinsen ohnehin sehr attraktiv. Haus & Grund lässt regelmäßig aufhorchen, wenn berichtet wird, dass 50% der Miethäuser in Deutschland keinen Gewinn erzielen und die andere Hälfte Bruttorenditen von 2%-2,5% erwirtschaftet. Was heißt, dass ca. 1% bis 1,5% Nettorendite aus der normalen Vermietung und Verpachtung verbleiben. Zum Vergleich: Konservative Anlagen wie Staatsanleihen oder Unternehmensanleihen großer Unternehmen erzielen wieder 3% bis 4% Rendite – ohne jeden Stress. .

Fazit: Wer eine Immobilie besitzt und überlegt, diese zu verkaufen, sollte sich die aktuellen Möglichkeiten genau ansehen. Die steigenden Zinsen bieten attraktive Anlagealternativen, die eine höhere Rendite versprechen als es der Besitz einer Immobilie oftmals ermöglicht. Auch wenn der Verkaufspreis heute niedriger sein mag als zum Peak des Booms, kann der Verkauf einer Immobilie eine lohnende Investition sein. Allerdings sollten Verkäufer die Haltefrist im Auge behalten, um keine zusätzliche Steuerbelastung zu riskieren.

Übrigens: Wer weiter in Immobilien investiert bleiben will, profitiert heute natürlich auch als Investor von den neuen Konditionen im Markt. Auch dazu stehen wir Ihnen Rede und Antwort.