Mehrfamilienhaus kaufen mit 100.000 Euro Eigenkapital – geht das?

Guides / Käufer

Für den Kauf eines Mehrfamilienhauses gibt es Einstiegsmöglichkeiten in allen Klassen. Selbst in teuren Märkten finden sich ab 500.000 Euro aufwärts Mehrfamilienhäuser. Schon mit 100.000 Euro Eigenkapital lässt sich mit etwas Glück eines finanzieren. Bei sorgfältiger Objektauswahl in Verbindung mit einer guten Anlagestrategie gelingt mit dem Investment ein nachhaltiger Vermögensaufbau ohne große Risiken.

Warum sich der Off-market-Verkauf lohnt

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Angenommen, Sie bringen 100.000 Euro Eigenkapital auf. Dann haben Sie verschiedene Optionen. Sie können eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro kaufen und vermieten, dann brauchen Sie nur ein Darlehen von 200.000 Euro. Diese Summe sieht erst einmal überschaubar aus, daher erscheint Ihnen das Investitionsrisiko vielleicht gering. Allerdings ist auch hier vor der Kaufentscheidung mit der gleichen Sorgfalt wie bei einem Mehrfamilienhaus zu prüfen, welche Nettomietrendite überhaupt erzielt werden kann, wie lange es ggf. dauert, bis die Mieteinnahmen im Verhältnis zur Kreditrate und sonstigen Ausgaben einen Überschuss generieren und wie hoch das Risiko ist, unter dem Strich ein Verlustgeschäft zu machen.

Hohes Darlehen = hohes Risiko? Falsch gedacht!

Statt der Eigentumswohnung, bei der Ihre gesamte Mietrendite von einem einzigen Mieter abhängt, kommt aber durchaus auch die Investition in ein Mehrfamilienhaus infrage. Mit etwas Glück finden Sie einen Finanzierungspartner, um ein Mehrfamilienhaus für 900.000 Euro finanzieren zu können, auch wenn Ihr Eigenkapital dann noch nicht ganz die Kaufnebenkosten abdeckt, die mit ca. 13 bis 15 Prozent des Kaufpreises anzusetzen sind (bei 15 Prozent wären es hier 135.000 Euro Kaufnebenkosten). Sie benötigen dann also ein Darlehen in Höhe von 935.000 Euro. Aufgrund der hohen Kreditsumme wirkt zunächst auch das Risiko sehr hoch.

Doch bei näherem Hinsehen kann sich sogar ein geringeres Investorenrisiko im Vergleich zur Eigentumswohnung ergeben, schon allein deshalb, weil Ihr Mietausfallrisiko sich auf mehrere Mietparteien verteilt. Zudem bietet sich die Chance auf eine im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital weitaus höhere Gewinnmarge beim Wiederverkauf, aber auch die Möglichkeit eines viel solideren und nachhaltigeren Vermögensaufbaus.

Das Fundament: die richtige Objektauswahl

Selbstverständlich ist es wichtig, vor der Entscheidung für den Kauf eines Mehrfamilienhauses eine sorgfältige Objektauswahl einschließlich Rentabilitätsprüfung mit fundierter Risikoanalyse vorzunehmen und einen wohldurchdachten Investitionsplan aufzustellen. Bei diesen wichtigen Schritten hin zu einem lohnenden Investment berät und unterstützt Sie Jürgen Michael Schick als erfahrener Investmentmakler mit seiner umfassenden Marktkenntnis und Expertise mit speziellem Fokus auf Mehrfamilienhäuser.

Welche Eigenkapitalrendite ist zu erwarten?

Doch angenommen, alle diese Prüfungen fallen zugunsten des gewählten Objekts aus. Das Mehrfamilienhaus erweist sich als überdurchschnittlich oder zumindest durchschnittlich rentabel – was bedeutet das in Ihrem konkreten Fall für die zu erwartende Eigenkapitalrendite?

Beispielrechnung:

In unserem Beispiel haben Sie ein Eigenkapital von 100.000 Euro eingesetzt und planen den Kauf eines Mehrfamilienhauses für 900.000 Euro plus 135.000 Euro Nebenkosten. Gehen wir von einem ungefähr durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 28 aus, dann beträgt der jährliche Mietrohertrag etwa 32.000 Euro (also den 28ten Teil des Kaufpreises). Nach Abzug von 20 Prozent nicht umlagefähiger Kosten für Betrieb und Instandhaltung der Immobilie erhalten Sie einen Nettomietertrag von 25.600 Euro.

Von diesem Betrag ist die jährliche Kreditrate für Zins und Tilgung abzuziehen. Gerade bei einem hohen Darlehen im Verhältnis zum Eigenkapital hängt für die Rentabilität Ihres Investments vieles davon ab, dass es gelingt, einen Kreditvertrag mit günstigen Konditionen auszuhandeln. Gewährt Ihre Bank Ihnen ein Darlehen mit nur 1% Tilgung, können Sie Ihre jährliche Kreditrate niedrig halten, in unserem Beispiel vielleicht bei 15.000 Euro (1% von 935.000 = 9.350 Euro Tilgung + 0,6% = 5.650 Euro Zinsen). Auf diese Weise bleibt Ihnen ein Überschuss von 10.600 Euro pro Jahr, was einer Verzinsung von 10,6% auf Ihre eingesetzten 100.000 Euro Eigenkapital entspricht. Natürlich ist eine höhere Tilgung sinnvoll und derart niedrige Zinsen sind nur bei sehr guter Bonität denkbar. Bitte beachten Sie, dass Tilgung immer auch Wertschöpfung bedeutet. Mit jedem Euro, den Sie tilgen, wächst die Immobilie mehr in Ihre Tasche.

Nicht ganz so rosig sehen die Erwartungen für Ihre formale Eigenkapitalrendite aus, wenn Sie bei gleichen Zinsen 2% jährlich tilgen. Ihre Kreditrate würde sich dann aus 18.700 Euro Tilgung (2% von 935.000) und 5.650 Euro Zinsen pro Jahr zusammensetzen, das ergibt 24.350 Euro. Ihr (anfänglicher) jährlicher Überschuss schrumpft somit auf 1.250 Euro oder 1,25% des Eigenkapitals. Realistische Renditeerwartungen sollten sich im Allgemeinen etwa im Mittelfeld zwischen den beiden hier ausgeführten Überschlagsrechnungen bewegen. Und wie gesagt: Tilgung ist Wertschöpfung. Sie können diese Rechnung auch nur mit den gezahlten Zinsen machen. Mit jedem Euro, den Sie an die Bank zurückzahlen, tilgen Sie das Darlehen.

Warum sich der Off-market-Verkauf lohnt

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Entscheidungskriterien jenseits der reinen Mietrendite

Auch im zweiten Fall können Sie durchaus zu dem Schluss kommen, dass Ihre 100.000 Euro gut angelegt sind. Zum einen aufgrund der Überlegung, dass Sie als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses nach und nach ein Vermögen aufbauen, das Ihr anfängliches Eigenkapital um ein Vielfaches übersteigt, und zwar ohne dabei besonders große Risiken einzugehen. Zum anderen haben Sie nach Ihrer Anfangsinvestition jederzeit die Möglichkeit, zusätzliches Kapital in die Immobilie zu investieren und diese aufzuwerten, wodurch sich sowohl die erzielbare Mietrendite als auch der Wiederverkaufswert Ihres Mehrfamilienhauses erheblich steigern kann. Abgesehen von den aufgeführten Punkten spielen für viele Investoren auch steuerliche Gesichtspunkte bei der Entscheidung für ein Immobilieninvestment eine wichtige Rolle.

Möchten Sie prüfen, ob eine Investition für Sie persönlich empfehlenswert ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie mit höchster Expertise zu allen Aspekten rund um Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage.

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: © elxeneize/Depositphotos

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