Vorweggenommene Erbfolge: Das Immobilien-Vermögen schon zu Lebzeiten verteilen

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Wer über ein großes Vermögen in Form von Zinshäusern verfügt, tut gut daran, sich frühzeitig über die Aufteilung seines Nachlasses Gedanken zu machen. Denn gerade bei großen Geldsummen kommt es häufig zu Streit unter den Hinterbliebenen oder zu hohen Erbschaftssteuerforderungen. Ist der Erblasser schon vor seinem Tod bereit, auf Teile seines Vermögens zu verzichten, kann sich neben einem Testament auch eine vorweggenommene Erbfolge lohnen.

Unter dem Begriff „vorweggenommene Erbfolge“ verstehen Gerichte „die Übertragung des Vermögens (oder eines wesentlichen Teiles davon) durch den (künftigen) Erblasser auf einen oder mehrere als (künftige) Erben in Aussicht genommene Empfänger.“ Das heißt: Besitzer eines Mehrfamilienhauses können dieses schon frühzeitig ihren künftigen Erben übertragen. Häufig werden gleichzeitig mit der Immobilie auch Pflichten übergeben, die vertraglich geregelt werden. Für eine vorweggenommene Erbfolge gibt es verschiedene Gründe:

Ausnutzen der Steuerfreibeträge durch Schenkungen über mehrere Jahre

Häufig wird das eigene Immobilienvermögen über mehrere Jahre hinweg an die Erben übertragen, um so Erbschaftssteuern zu sparen. Der Hintergrund: Für nahe Verwandte bestehen bei Schenkungen Steuerfreibeträge. Bei Ehepartnern sind das 500.000 Euro, bei Kindern 400.000 und bei Enkelkindern 200.000 Euro innerhalb von zehn Jahren. Wurden einem Kind zum Beispiel im Jahr 2012 bereits Anteile an einem Mehrfamilienhaus im Wert von 400.000 Euro übertragen, könnten diesem Kind erst 2022 weitere Anteile steuerfrei übertragen.

„Den Wert der Immobilie legt in diesem Fall das Finanzamt fest. Weil dieses keine individuellen Merkmale der Immobilie miteinbezieht, ist es häufig sinnvoll, selbst noch einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der eine Zweiteinschätzung gibt. Wird der Wert eines Mehrfamilienhauses zum Beispiel durch eine starke Mieterfluktuation geschmälert, kann dieser das feststellen“, sagt Jürgen Michael Schick, Inhaber von MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG und Präsident des Immobilienverbandes IVD.

Umgehen der gesetzlichen Erbfolge

Ein weiterer Grund für eine vorweggenommene Erbfolge besteht häufig darin, dass Erblasser die gesetzliche Erbfolge umgehen wollen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn eine Immobilie direkt an die Enkelkinder und nicht erst an die Kinder übergehen soll. Nach der gesetzlichen Erbfolge steht bestimmten Erben ein Pflichtanteil des Erbes zu. Dieser Anspruch lässt sich auch durch ein Testament nur äußerst schwierig aufheben. Die vom Gesetz festgelegte Erbfolge ist auch dabei zu beachten. Hat ein Erblasser beispielsweise drei Kinder, so steht jedem dieser Kinder der gleiche Teil des Erbes zu. Enkelkinder hingegen werden in diesem Fall nicht berücksichtigt.

Geschäftsübergabe an einen Nachfolger

Handelt es sich um Immobilien, die gewerblich oder in der eigenen Firma genutzt werden, wird die Erbfolge häufig auch im Zuge einer Geschäftsübergabe vorweggenommen. Tatsächlich stammt das Prinzip aus dem landwirtschaftlichen Bereich, wo häufig eine Hofübergabe des in den Ruhestand gehenden Landwirtes an seinen Nachfolger stattfindet.

Wichtige Klauseln im Schenkungsvertrag

Um sich selbst finanziell abzusichern, kann der Erblasser einige Klauseln in den Schenkungsvertrag einbauen. Auf jeden Fall zu empfehlen ist zum Beispiel eine Rückfallklausel. Sollte der Beschenkte wider Erwarten vor dem Schenker sterben, geht die Immobilie damit nicht an dessen Erben, sondern an den Schenker zurück.

Möchte der Schenker, dass alle Kinder einen gleichen Anteil des Erbes bekommen, ist es außerdem sinnvoll, sich über die Pflichtanteilsanrechnung Gedanken zu machen und sich über Ausgleichspflichten zu informieren.

Fällt mit der Immobilie auch ein Großteil des Einkommens des Schenkers weg, können monatliche Rentenzahlungen vom Beschenkten an den Schenker vereinbart werden. Ebenso kann eine Pflegeverpflichtung Bedingung für die Immobilien-Übertragung sein.

Soll der Beschenkte die Immobilie vor dem Tod des Schenkers nicht weiterverkaufen können, ist außerdem eine Verfügungsbeschränkung möglich.

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