Risikoanalyse vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses

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Erfolgreiches Investorenhandeln setzt voraus, dass etwaige Risiken klar erkannt und so genau wie möglich einkalkuliert werden – gerade dadurch verwandeln sie sich in Chancen für erhebliche Gewinne. Es genügt daher nicht, sich vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses das Verhältnis des Mietertrags zum Kaufpreis (oder zum eingesetzten Eigenkapital) anzusehen und daraus die Rendite zu berechnen. Für eine rationale Investitionsentscheidung bedarf es einer sorgfältigen Risikoanalyse auf der Grundlage vollständiger und verlässlicher Daten.

Vor der Entscheidung für oder gegen ein Investment ist es wichtig, sich sowohl mit den Stärken und Schwächen der Immobilie selbst als auch mit den Chancen und Risiken, die sich aus der Entwicklung des Marktumfeldes herleiten lassen, eingehend zu beschäftigen. Betriebswirtschaftler sprechen hier von einer SWOT-Analyse (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats). Um eine solche Analyse erstellen zu können, ist es vor allem entscheidend, dass dem Käufer zum Kaufzeitpunkt detaillierte und zutreffende Informationen zu allen relevanten Faktoren vorliegen müssen.

Analyse Schritt 1: Stärken und Schwächen der Immobilie

Über die Stärken und Schwächen des Objekts – dazu gehören beispielsweise Lage, baulicher Zustand, Ausstattung, Miethöhe, Mieterstruktur und Bewirtschaftungskosten – sollten sich Investoren im Rahmen einer sorgfältigen Objektprüfung selbst ein Bild machen. Angaben von Verkäuferseite, etwa zur Höhe der Mieteinnahmen und Regelmäßigkeit der Zahlungsflüsse, sind stets mit einer gesunden Skepsis zu überprüfen. Als Ausgangspunkt für eine objektbezogene Risikoanalyse bietet sich eine Liste von Risiken an, die aufgrund der spezifischen Eigenschaften der Immobilie mehr oder weniger wahrscheinlich sind. Je mehr Zahlen, Daten und Fakten zum Objekt ermittelt werden können und je zuverlässiger die entsprechenden Angaben sind, desto valider wird die darauf beruhende Risikoanalyse. Und nur, wenn Risiken wie mögliche hohe Reparaturkosten oder Mietausfallquoten angemessen berücksichtigt werden, ist auch ein Urteil über die langfristige Rentabilität der Investition möglich.

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Analyse Schritt 2: Chancen und Risiken des Marktes

Den nächsten Schritt bildet eine Analyse des Marktumfelds, also externer Faktoren, die sich maßgeblich auf die zu erwartende Nachfrage am Immobilienmarkt auswirken: etwa die Bevölkerungsentwicklung der nächsten Jahre, Verbesserungen oder Verschlechterungen der Verkehrsinfrastruktur, Wirtschaftsansiedlungen im Umfeld, mögliche Veränderungen der rechtlichen und politischen Rahmenbedingungen, positive oder negative Impulse für die Mietentwicklung und vieles mehr. All das ist jeweils getrennt für die Makro- und die Mikrolage der Immobilie zu analysieren. Aus dem Zusammenspiel der verschiedenen Marktdaten und -faktoren lassen sich mit der nötigen Expertise verlässliche Prognosen für die Wertentwicklung der Immobilie ableiten, die unabhängig von den konkreten Stärken oder Schwächen des Objektes selbst stattfindet. Aber Vorsicht: derartige Prognosen können niemals aus allgemeinen Statements zur Entwicklung des Immobilienmarktes abgeleitet werden. Eine zutreffende Analyse der Marktchancen einer Immobilie – oder eben des Risikos eines Wertverlustes – kann sich stets nur auf den konkreten Einzelfall mit allen seinen lokalen Besonderheiten beziehen. Investoren sind gut beraten, selbst einen Experten mit herausgehobener Markterkenntnis mit einer solchen Analyse zu beauftragen und sich nicht auf das Urteil öffentlicher Experten, schon gar nicht auf vage Aussagen des Verkäufers zu verlassen.

Rationale Entscheidungsgrundlage

Hat man belastbare Zahlen, Daten und Fakten sowohl zur Immobilie selbst als auch zur Marktentwicklung zusammengetragen, können diese als Faktoren in eine realistische Renditeberechnung einbezogen werden – eine Rechnung, die neben der eigentlichen Mietrendite sowohl verschiedene mögliche Risiken, etwa Mietausfälle, Hochwasserschäden oder ein sinkendes Mietniveau, als auch Chancen auf eine zukünftige Wertsteigerung der Immobilie durch steigerbare Mieterlöse in Betracht zieht und alle diese Faktoren entsprechend ihrer jeweiligen Wahrscheinlichkeit gewichtet. Daraus ergibt sich für den Investor eine solide Entscheidungsgrundlage für oder gegen den Kauf eines Objektes.

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Höheres Risiko ermöglicht höhere Rendite

Ein höheres Risiko drückt sich immer auch in einem wesentlich niedrigeren Kaufpreis aus – ist also für Investoren, deren Hauptaugenmerk eine lukrative Rendite ist, meist die bessere Wahl im Vergleich zu besonders risikoarmen Immobilien. So lassen sich etwa mit Mehrfamilienhäusern in den A-Lagen der großen Metropolen, wo der Markt weitgehend ausgereizt und die Preise extrem hoch sind, allenfalls in Ausnahmefällen noch lukrative Renditen erwirtschaften. Eine geringe Rendite ist hier der Preis für die hohe Wertbeständigkeit der Immobilien, bei denen das Risiko eines Wertverlustes als äußerst unwahrscheinlich gilt. Wer dagegen ein Mehrfamilienhaus in einer aufstrebenden Mittelstadt erwirbt, wo die Nachfrage nach Mietwohnungen stärker schwankt, wo es oft ein unbeständiges Auf und Ab bei der Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung gibt, trägt ein höheres Risiko und zahlt dementsprechend einen deutlich geringeren Kaufpreis. Im Falle einer positiven Entwicklung kann sich dieser Investor sehr gute Renditechancen ausrechnen – zum einen dank steigender Mietpreise, zum anderen durch die zu erwartende Wertsteigerung der Immobilie. Entscheidend ist allerdings, dass diese positive Entwicklung sich auch wirklich abzeichnet.

Gefahr gekannt – Gefahr gebannt!

Für ein erfolgreiches Immobilieninvestment ist eine qualifizierte Risikoanalyse daher unerlässlich. Diese muss vor allem, wie bereits ausgeführt, auf zuverlässigen und vollständigen Daten zum Objekt und zu seinem Marktumfeld beruhen. Nur so lässt es sich vermeiden, dass Sie beim Kauf eines Mehrfamilienhauses investieren, ohne etwaige Risiken ausreichend ins Auge zu fassen. Denn die Gefahr, etwa durch Wertverluste, Mietausfälle oder unerwartet hohe Sanierungskosten finanziell belastet zu werden, ist gerade dann besonders hoch, wenn das Risiko einfach ignoriert wird. Ganz anders sieht das bei einer bewussten Entscheidung für ein rational kalkuliertes Risiko aus. Ein Investor, der dank Risikoanalyse genau weiß, worauf er sich einlässt, wird entweder die Finger von allzu unsicheren Immobilienkäufen lassen oder aber die damit verbundenen Chancen abwägen und unternehmerisch entscheiden.

Möchten Sie etwaige Risiken genau kennen, bevor Sie sich für ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage entscheiden? Dann kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern und erstellen auf Wunsch eine Risikoanalyse, auf die Sie sich wirklich verlassen können.

 

Foto: © alphaspirit/Depositphotos.com

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