Steigende Zinsen, Inflation, Marktwende – was bedeutet das für mein Immobilieninvestment?

Guides / Eigentümer

„Der aktuelle Zyklus am Immobilienmarkt wird 2024 enden.“ Mit dieser Aussage sorgte der Analyst von Deutsche Bank Research Jochen Möbert für mediales Aufsehen. Inzwischen gibt es immer mehr Anzeichen dafür, dass die Marktwende bereits begonnen hat.

Steigende Zinsen und die befürchteten Notstände durch gedrosselte Gaslieferungen aus Russland verschaffen den Immobilienmärkten erste Dämpfer. Auch wenn in den meisten Lagen mit Preisereduzierungen bei Mehrfamilienhäusern in diesem Jahr noch nicht zu rechnen ist, lässt trotz hohen Interesses die Nachfrage bereits etwas nach.

Verkaufsbereite Immobilieninvestoren profitieren weiterhin von hohen Gewinnmitnahmen, auch dann, wenn die Marktwende früher eintritt als von Jochen Möbert prognostiziert.

Wie genau und vor allem wie schnell sich die weitere Entwicklung am Zinshausmarkt ergeben wird, hängt von einigen Faktoren ab, die derzeit das Marktgeschehen beeinflussen. Die wichtigsten haben Jürgen Michael Schick und Jochen Möbert in einer gemeinsamen Veranstaltung kürzlich wie folgt zusammengetragen:

Steigende Inflation

Coronapandemie, Unterbrechung von Lieferketten sowie der Krieg in der Ukraine und die daraus resultierende Knappheit an Gas, Öl und anderen Rohstoffen treiben die Preise in die Höhe. Vor allem die Preiserhöhungen bei den Energieprodukten sind Ursache für die hohe Inflation. Aber auch bei Lebensmitteln steigen die Preise weiter. Laut Statistischem Bundesamt lag die Inflationsrate im Juli 2022 bei 7,6 Prozent, etwas niedriger als im Mai.

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Die steigende Inflation entwertet das Geld auf dem Konto und auch die Aktienmärkte bieten in den aktuell unsicheren Zeiten kaum sichere Anlagemöglichkeiten. Gleichzeitig verspüren Immobiliensuchende mit viel Eigenkapital einen Anlagedruck. Für viele Investoren und Anleger sind Immobilien nach wie vor das sicherste Anlagemodell.

Steigende Zinsen

Die Europäische Zentralbank (EZB) reagierte mit dem Anheben der Leitzinsen – der Auftakt zur Zinswende. Dennoch sind die Immobilienfinanzierungen im historischen Vergleich mit um 3 % immer noch günstig.

Die höheren Zinsen und das immer noch hohe Niveau der Preise von Mehrfamilienhäusern sorgen für einen größeren Eigenkapitalbedarf, so dass private Immobilieninvestoren mit einem kleinen Bestand an Mehrfamilienhäusern nicht mehr in jede Assetklasse investieren können, ohne sich von eigenen Objekten aus dem Portfolio zu trennen.

Den Bestand prüfen und gegebenenfalls auszusortieren, ist durchaus angeraten, wenn durch enorm steigende Nebenkosten Mietausfälle drohen. Die erfahrenen Investmentmakler von MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN Immobilien zeigen hier gerne mögliche Lösungen und Strategien auf.

Materialknappheit, Lieferengpässe, Fachkräftemangel, Bauflation

Projektentwickler leiden unter Materialknappheit, Lieferschwierigkeiten und Fachkräftemangel. Einige Projektentwickler mussten Ihre Neubauprojekte teilweise einstellen. Die Null-Covid-Strategie in China sorgt dafür, dass etablierte Lieferketten immer noch unterbrochen sind und verschärfen somit noch einmal die zuvor bereits bestehende Materialknappheit. Gleichzeitig fehlen in Deutschland auch die Fachkräfte, die zum Bau neuer Immobilien benötigt werden. Das alles trägt zu einer Bauflation bei, also der Steigerung der Baupreise. Das bremst einerseits den Wohnungsbau und gefährdet andererseits die Erreichung der Klimaziele.

Flüchtende aus der Ukraine

Auch wenn Inflation, Zinsen und Materialknappheit für ein Ende des Immobilienzyklus sprechen, gibt es dennoch Faktoren, die die Nachfrage nach Immobilien aufrechterhalten. Flüchtende aus der Ukraine – nicht alle werden in die Ukraine zurückkehren – tragen weiterhin zur Knappheit an einigen Immobilienmärkten bei. Die Angebotsknappheit ist nach wie vor der größte Preistreiber.

Der Zuzug im städtischen Raum sorgt weiterhin für Wettbewerbssituationen bei der Immobiliennachfrage zwischen jungen Erwerbstätigen und älteren Menschen, die wegen der besseren Versorgungsinfrastruktur in die Städte streben.

Zwar haben schon wieder viele geflüchtete Ukrainer Deutschland wieder verlassen, doch ob das so bleibt, wird maßgeblich vom weiteren Kriegsverlauf abhängen.

Aktien

In herausfordernden Zeiten scheuen viele die Anlage in Aktien. Krieg, Pandemie und gestörte Lieferketten lassen die Aktienmärkte unsicher erscheinen. Deshalb suchen Anleger und Investoren sicherere Anlagemöglichkeiten: Immobilien.

Das Interesse an geeigneten Immobilieninvestments bleibt weiterhin hoch, das hohe Preisniveau vermindert aber derzeit die Zahl der Anfragen mit konkreter Kaufabsicht.

Es gibt also mehrere Faktoren, die entgegengesetzte Auswirkungen auf die Entwicklung der Immobilienmärkte haben.

Nicht verunsichern lassen

Auch wenn derzeit viele Faktoren den Zinshausmarkt beeinflussen, ergeben sich sowohl für Käufer als auch Verkäufer gute Chancen.

Eigentümer, die sich jetzt für einen Verkauf entscheiden, verkaufen immer noch auf einem Rekordniveau im Vergleich zu der Phase, in der sie gekauft haben.

Käufer profitieren immer noch von günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und stabilen Anlagen in bewegten Zeiten.

So fasst auch Jürgen Michael Schick den Blick auf die derzeitige Marktlage zusammen: „Wer sagt: Ich beobachte die nächsten zwei Jahre erstmal den Markt und verkaufe dann vielleicht, ist schlecht beraten. Denn dann wird die Marktlage eine veränderte sein und Eigentümer werden vermutlich eine weitaus schwierigere Melange aus Zinsen, Preisen und Regularien vorfinden als derzeit. Sinnvoller kann es dagegen sein, die Immobilie auch die nächste Dekade halten zu wollen. Allerdings ist das auch von der persönlichen Lebenssituation abhängig. Wir von MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN beraten Sie, welche Lösung zu Ihrer Immobilie passt und zeigen Ihnen transparent die entscheidenden Faktoren auf.

Warum sich der Off-market-Verkauf lohnt

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Was Anleger und Investoren jetzt tun können

Jochen Möbert, Analyst bei Deutsche Bank Research, betont in unserem Webinar mit Jürgen Michael Schick, dass riskante Immobilieninvestments lange belohnt wurden, diese Phase jetzt aber erstmal vorbei sei. Im Hinblick auf die Regulatorik sieht er zwei schwer einzuschätzende Faktoren: das starke Hauspreiswachstum und das relativ kräftige Kreditwachstum. Diese erschweren es, zu erkennen, wie riskant manche Finanzierungen wirklich sind. Wer riskant finanziert hat, wird – laut Möbert – in Zukunft vermutlich teurere Konditionen haben. Denn auch für die Banken wird das Finanzierungsumfeld durch steigende Zinsen und Inflation schwieriger.

Wer momentan in Immobilien investieren und Eigenkapital einsetzen möchte, sollte beachten, dass durch gestiegene Preise, Zinsen und Inflation ein höherer Eigenmitteleinsatz nötig ist. Da weitere Zinsanstiege zu erwarten sind, kann eine Finanzierung jetzt noch günstig sein. Durch eine Streckung der Finanzierung, also 30 bis 33 Jahre statt 20, 25 oder 27 Jahre, kann die Steigerung der Zinsen abgefedert werden. Für langfristig orientierte Investoren – gewerblich wie privat – sollte das kein Problem darstellen. Um neben den Preissteigerungen einen zusätzlichen Inflationsschutz zu haben, kann es für Anleger und Investoren sinnvoll sein, die Kreditraten anzuheben.

Auch ein Annuitätendarlehen kann eine gute Finanzierungslösung sein. Hierbei ist der Zinssatz fix und richtet sich nach dem noch abzuzahlenden Darlehen. Das heißt, je geringer die Restschuld wird, desto geringer wird die monatliche Rate. Da die Zinsen über den gesamten vereinbarten Zeitraum konstant bleiben bietet ein Annuitätendarlehen eine hohe Planungssicherheit.

Wer ein Mehrfamilienhaus variabel oder mit einer hohen Kreditrate finanziert hat und zurzeit mit einer geänderten Kreditvergabepraxis konfrontiert ist, muss weitere Sicherheiten mitdenken. Mit einem Forward Darlehen können private Investoren einen smarten Schachzug machen, immer davon ausgehend, ob sie die Immobilie in der nächsten Marktphase halten möchten.

Investieren – aber wo?

In Zeiten, in denen schwer abzuschätzen ist, wie sich die Zinsen und damit die Nachfrage nach Immobilien entwickelt stellt sich die Frage, wo ein Investment sicher ist. Nicht dass es nach zehn Jahren weniger wert ist als zu dem Zeitpunkt, an dem es gekauft wurde.

Stabile Anlagen finden sich nach wie vor in demographisch sicheren Standorten, also wachstumsstarken Regionen. Dazu gehören weiterhin die Großstädte wie Berlin oder Hamburg, deren Umland sowie starke B-Städte wie beispielsweise Leipzig. Laut Möbert führt das schwache Umland weiterhin zu einem starken Zuzug nach Leipzig. Das gelte auch für viele andere sächsische, beziehungsweise ostdeutsche Städte. Durch die dadurch generierte Wohnungsnachfrage geht Möbert in diesen Städten von einem längeren Anhalten des Zyklus aus. Wir von MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN beraten Sie, welche Städte sich hier lohnen können.

Einige Märkte sind durch Neubau allmählich gesättigt, das heißt, die Angebotsknappheit ist stark zurückgegangen. Anleger und Investoren müssen sich bewusst sein, in was für einem Markt sie sich jeweils befinden.

Auch das regulatorische Umfeld sollte im Blick behalten werden. Beispielsweise bei der energetischen Beschaffenheit von Immobilien ist Vorsicht geboten. Laut Möbert wurden Investoren bisher bei Sanierungen belohnt. Grob gesagt: Wer einen Euro investiert hat, konnte in der Bewertung zwei Euro bekommen. Doch das könnte sich nun wandeln und aus dem Rückenwind könnte Gegenwind werden.

Die Sanierungspflicht kann es für manche Investoren schwierig machen, eine Immobilie zu halten. Laut EU-Richtlinie im Rahmen des „Fit for 55“-Programms sollen die energetisch am schlechtesten beschaffenen Gebäude mit Energieeffizienzklasse G und H bis 2030 saniert werden. In Deutschland sind etwa acht bis zehn Prozent der Gebäude betroffen. Jeder muss sein Portfolio überprüfen, ob er solche Immobilien besitzt und sich überlegen, wie er damit umgeht. Hier kann es durchaus sinnvoll sein, sich von ein oder zwei Objekten zu trennen, um in eine Immobilie in einer wachstumsstarken Region zu reinvestieren, die die energetischen Vorgaben erfüllt. Ist die Sanierungspflicht erst umgesetzt, werden Käufer dies beim Immobilienkauf einpreisen. Heute ist das in aller Konsequenz noch nicht der Fall.

Wir von MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN raten zu Sanierung und Modernisierung mit Augenmaß, also so, wie es für Vermieter und Mieter sinnvoll ist. Eine Tiefensanierung, mit der man versucht, den Niedrigenergiestandard einer bestehenden Wohnimmobilie zu erreichen, ist schwierig – aber unter Zuhilfenahme erneuerbarer Energien erreichbar.

Möchten Sie jetzt Ihr Portfolio für die kommende Dekade richtig aufstellen, suchen Sie Unterstützung bei der passenden Finanzierung oder möchten Sie wissen, wo sich ein Investment lohnt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Foto: © ilixe48/Depositphotos.com

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