Steuerfreier Verkauf*

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Viele Immobilienverkäufer sind unsicher, in welchen Fällen der Verkauf steuerfrei ist oder wie die Einnahmen steuerlich einzuordnen sind. Eine einfache Antwort gibt es leider nicht darauf, denn wie so oft, kommt es darauf an.

Ob und in welcher Höhe Steuern anfallen, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass in den meisten Fällen Steuern beim Verkauf anfallen. Beispielsweise betrifft der Verkauf auch die Einkommensteuer. Das deutsche Steuerrecht ist komplex und überrascht insbesondere was Immobilienverkäufe betrifft immer wieder mit Spezialregeln. So muss in einigen bestimmten Fällen der Gewinn aus dem Verkauf tatsächlich nicht versteuert werden. Verlässlich Auskunft geben kann nur der Steuerberater.

Vereinfacht lässt sich aber sagen, dass Privatpersonen, die eine vermietete Immobilie verkaufen, in aller Regel immer dann keine Ertragsteuer zahlen müssen, wenn sie die Immobilie mehr als zehn Jahre besessen haben. Die 10-Jahres-Regel soll vermeiden, dass mit Immobilien spekuliert wird und auf Preissteigerungen gesetzt wird statt darauf, die vermietete Immobilie wie einen Wirtschaftsbetrieb zu sehen. Ausschlaggebend bei dieser Steuerbetrachtung ist die 10-Jahresfrist zwischen An- und Verkauf der Immobilie (relevant für die Einhaltung der 10-Jahresfrist ist das Datum der obligatorischen Kaufverträge, nicht der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs).

 

Auch Selbstnutzer müssen den Ertrag des Verkaufs nicht versteuern sofern Sie nach derzeitiger Rechtslage die letzten zwei Jahre die Immobilie ununterbrochen selbst genutzt haben. Darüber hinaus sind weitere Sonderregelungen in Aussicht gestellt. Dabei genügt es aber nicht, in einem Mehrfamilienhaus lediglich eine Partei selbst bewohnt zu haben, um das komplette Mehrfamilienhaus steuerfrei veräußern zu können. Und unter Eigennutzung durch die Familie ist auch nicht der große Verwandtenkreis zu verstehen. Selbst bei einer unentgeltlichen Überlassung an die eigenen Kinder werden diese in diesem Zusammenhang nur so lange zur Familie gerechnet, so lange für diese Kindergeld bezogen wird.

Wer ein Mehrfamilienhaus als Investment betreibt, muss die Immobilie 10 Jahre halten, um den Ertrag steuerfrei einnehmen zu können. Wer nicht unter diese Regelung fällt, versteuert zu seinem individuellen Steuersatz. Dieser hängt von seinem Einkommen ab. Der Spitzensteuersatz inklusive Solidaritätszuschlag liegt bei etwa 48 Prozent.

Äußerst vorsichtig sein müssen Sie, wenn Sie einen größeren Immobilienbestand halten (maßgeblich ist hier die Einordnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes) und mehrere Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen. Bei Veräußerung eines Mehrfamilienhauses, welches in Sondereigentum aufgeteilt ist, zählt jedes Sondereigentum als ein Objekt. Das Finanzamt betrachtet bei der Überschreitung der Objektgrenze Ihre Aktivitäten als gewerblichen Immobilien- oder Grundstückshandel und kann die in Vergangenheit liegenden Immobilien sogar noch nachträglich besteuern.

Verluste aus dem Verkauf einer Immobilie führen in der Regel nicht zu einer Erstattung oder Gutschrift von Steuern. Lediglich im Spezialfall, wenn ein weiteres steuerpflichtiges Immobilieninvestment mit Gewinn verkauft wird, kann der Verlust gegen den Gewinn gegengerechnet werden. Allerdings nur bis zur Höhe des Gewinns aus dem Verkauf der zweiten Immobilie.

Wünschen Sie weitere Informationen zum steuerfreien Verkauf? Wir helfen Ihnen gerne weiter und vermitteln Ihnen einen versierten Steuerberater, der Ihnen Rechtssicherheit verschafft.

* Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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