Vermögensteilung in der Scheidung

Die wenigsten Paare gehen bei der Hochzeit davon aus, sich später einmal scheiden zu lassen. Und doch: Die Scheidungsrate in Deutschland liegt bei rund 40 Prozent. Wer von Anfang an sichergehen möchte, tut also gut daran, seine Immobilien mit einem Ehevertrag abzusichern. Denn ansonsten sind Ehen in Deutschland eine Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Alles, was ein Partner in der Ehe erwirtschaftet hat, wird bei der Scheidung zwischen beiden Partnern aufgeteilt.

Für Immobilien-Investoren ist es überlegenswert, im Ehevertrag eine Gütertrennung zu vereinbaren. Schließlich generieren die Immobilien durch Mieteinnahmen kontinuierlich Umsätze und auch Immobilien, die schon vor der Ehe gekauft wurden, steigen eventuell im Wert oder werden noch während der Ehe abbezahlt. Diese Zugewinne müssten dann theoretisch mit dem (Ex-)Partner geteilt werden. Deshalb ist es in jedem Fall wichtig, den Wert der Immobilie von einem Immobilienprofi ermitteln zu lassen.

Und dennoch: Viele Paare verzichten auf einen Ehevertrag und müssen ihr Vermögen am Ende im Rahmen eines Zugewinnausgleichs aufteilen. Dabei werden für beide Partner alle Vermögenswerte vor der Ehe mit denen zum Zeitpunkt der Scheidung abgeglichen. Hat ein Partner während der Ehe mehr Vermögen erwirtschaftet, muss er dem anderen Partner einen Vermögensausgleich zahlen. Doch was bedeutet das für Sie als Partner, dem die Investment-Immobilien gehören?

Wer steht im Grundbuch und im Darlehensvertrag?

Zunächst einmal stellt sich die Frage, ob Ihnen eine Immobilie alleine gehört oder ob Sie und Ihr Partner gemeinsam im Grundbuch stehen. Wurde eine Immobilie gemeinsam gekauft, steht beiden jeweils ein Anteil der Immobilie zu. Die beiden Partner können dann nur gemeinsam über die Immobilie entscheiden. Wichtig ist auch zu klären, wer im Darlehensvertrag mit der Bank steht. Denn auch wenn die Immobilie nach der Vermögenstrennung an einen der beiden Partner übergeht, haften weiterhin beide für den Kredit, bis der Vertrag geändert wurde.

Immobilien, die vor der Ehe gekauft wurden

„Auch für Immobilien, die in Ihrem alleinigen Besitz sind und die Sie schon vor der Ehe gekauft haben, müssen Sie unter anderem einen Zugewinnausgleich zahlen. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Wert einer Immobilie sich während Ihrer Ehe deutlich gesteigert hat. In Berlin etwa stiegen zuletzt die Quadratmeterpreise jährlich um mehrere Prozentpunkte. Eine Immobilie die Sie im Jahr vor Ihrer Eheschließung für 2.000 Euro/m² gekauft haben, ist heute vielleicht schon 4.000 Euro/m² wert“, sagt Jürgen Michael Schick, Inhaber von SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG und Präsident des Immobilienverbandes IVD.

Ein weiterer Punkt ist die Tilgung des Darlehens. Wenn Sie eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 1.000.000 Euro zum Zeitpunkt der Eheschließung zur Hälfte abbezahlt hatten und diese zum Zeitpunkt der Scheidung voll abgezahlt haben, ist das ein Zugewinn von 500.000 Euro. Wenn sich der Wert der Immobilie in diesem Zeitpunkt zusätzlich verdoppelt hat, könnte die Basis für Berechnung des Zugewinnausgleichs schon 1.500.000 Euro betragen.

Immobilien, die während der Ehe gekauft wurden

Auch bei Immobilien, die Sie während Ihrer Ehe als Alleineigentümer erworben haben, können diese in den Zugewinnausgleichs einbezogen werden. Auch hier müssen die Wertsteigerung und die Tilgung des Kredits berücksichtigt werden. Haben Sie einen Kredit noch nicht vollständig getilgt, fließt nur der bereits gezahlte Betrag in die Ausgleichsrechnung mit ein. Bei der Berücksichtigung der Wertsteigerung einer solchen Immobilie im Alleineigentum wird es dann ganz kompliziert.

Immobilien verkaufen oder verschenken

Als alleiniger Eigentümer einer Immobilie können Sie zwar theoretisch auch alleine über diese verfügen, praktisch kann es aber so sein, dass Sie während des Scheidungsprozesses  die Zustimmung Ihres Partners einholen müssen, um die Immobilie zu verkaufen oder zu verschenken. So soll gewährleistet werden, dass Ehepartner eine Immobilie nicht an eine nahestehende Person verschenken, um sich vor dem Zugewinnausgleich zu drücken und sich diese dann später zurückübertragen lassen.

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