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Wer sich für das Investieren in Immobilien interessiert, kommt zwangsläufig mit dem Begriff der vermögensverwaltenden GmbH in Kontakt – oft im Zusammenhang mit dem Aufbau einer Steuersparstrategie. Wir geben Ihnen einen Überblick und sagen Ihnen, ob sich dieses Modell für sie lohnt.
Private Investoren, die ein Mehrfamilienhaus kaufen, gründen für diesen Zweck anfangs meistens keine GmbH. Die Mieteinnahmen werden einfach in der Einkommensteuererklärung in der Anlage Vermietung & Verpachtung angegeben. Ist das Mehrfamilienhaus lukrativ und verdient der Steuerpflichtige dazu ein hohes Einkommen, wird auch eine entsprechend hohe Steuer fällig.
Werden Investmentimmobilien hingegen in eine Kapitalgesellschaft wie eine GmbH gekauft, wird völlig anders besteuert als bei natürlichen Personen in der Einkommensteuer. Dann sind unter bestimmten Bedingungen geringere Steuern möglich. Wir möchten betonen, dass der folgende Text keine Steuerberatung darstellt, sondern lediglich einen Überblick geben soll.
Jedenfalls nicht als eigene Rechtsform. Die vermögensverwaltende GmbH ist keine Bezeichnung für eine spezifische Unternehmensform. Vielmehr handelt es sich um eine mundartliche Bezeichnung für eine GmbH, die sich auf die Verwaltung von Vermögen spezialisiert hat, jedoch keine gewerbetypischen Geschäfte durchführt. Die Einnahmen dürfen nur aus dem vorhandenen Vermögen entstehen, also zum Beispiel in Form von Mieteinnahmen aus dem Besitz eines Mehrfamilienhauses.
Der Hauptgrund für die Gründung einer solchen GmbH ist in der Regel die Verkürzung der Steuer. Denn so lange die GmbH neben der Vermietung keine gewerblichen Dienstleistungen ausführt oder handelt, entfällt die Gewerbesteuer. Zu zahlen sind lediglich Körperschaftsteuer und Solidarzuschlag.
Durch die Umwandlung von persönlichem Vermögen in Unternehmensvermögen kann ein Investor beispielsweise Einkommen- und Vermögensteuern einsparen.
Allerdings gibt es keine Garantie, dass das Finanzamt eine solche Steuerstruktur akzeptiert, insbesondere wenn das Unternehmen nicht ausreichend betrieben wird oder es den Anschein hat, dass es nur aus steuerlichen Gründen gegründet wurde.
Es ist daher wichtig, sich vor der Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH eingehend über die steuerlichen und rechtlichen Konsequenzen bei einem erfahrenen Steuerberater zu informieren, um unerwartete Konsequenzen zu vermeiden.
Ob sich eine vermögensverwaltende GmbH lohnt, werden Investoren sehr unterschiedlich beantworten. Der mögliche Steuervorteil ist nicht von der Hand zu weisen. Andererseits verursacht die zu gründende GmbH Verwaltungsaufwand und auch laufende Kosten wie beispielsweise das Aufstellen der jährlichen Bilanz durch einen Steuerberater.
Den Status der verkürzten Steuer lassen Sie am besten über den Steuerberater erklären. Abzuführen sind dann in der Regel lediglich 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich des Solidaritätszuschlags.
Entscheidend für die Frage, ob sich der Aufwand für Immobilieninvestments lohnt, ist daher vor allem die Vermögensgröße. Für eine einzelne vermietete Wohnung würde sich der Aufwand sicher nicht lohnen, es sei denn es soll über einen längeren Zeitraum hinweg ein größeres Portfolio angeschafft werden. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses mit größeren Mieteinnahmen hingegen kann sich die Verkürzung der Steuerlast schon ab der ersten Immobilie lohnen.
Eine GmbH, ganz gleich, ob sie Immobilienanlagen besitzt oder vermietet, ist stets mit Kosten verbunden, sowohl bei der Gründung als auch im laufenden Betrieb. Berücksichtigt werden sollten das Gehalt für den Geschäftsführer, sofern das nicht der Inhaber selbst ist, der Steuerberater sowie Kosten für die Buchhaltung und andere Verwaltungsaufgaben.
Eine umfassende Kosten-Nutzen-Analyse ist daher immer unerlässlich, um sicher zu bestimmen, ob die vermögensverwaltende GmbH sinnvoll ist. Eine solche Analyse sollte unter Berücksichtigung der individuellen Umstände und Ziele des Anlegers durchgeführt werden. Es ist auch ratsam, einen erfahrenen Steuer- oder Rechtsberater zu konsultieren, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Es kann sich lohnen, eine vermögensverwaltende GmbH zu gründen, um potenzielle Steuervorteile zu nutzen. Bei der vermögensverwaltenden GmbH wird die Steuerlast verkürzt. Die Gewerbesteuer fällt in der Regel nicht an, so dass lediglich 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag anfallen.
Es ist jedoch wichtig, sicherzustellen, dass die Tätigkeit der Gesellschaft auf die Vermietung des Vermögens beschränkt bleibt, da sonst Gewerbesteuern anfallen können, auch rückwirkend.
Mieteinnahmen, die nicht in einer Gesellschaft erwirtschaftet werden, würden im Normalfall dem persönlichen Einkommensteuersatz unterliegen. Dieser ist bei Gutverdienern in der Regel größer als 40 Prozent. Befinden sich die Immobilien hingegen in einer vermögensverwaltenden GmbH, dann unterliegen die Einnahmen der Körperschaftsteuer von 15 Prozent plus Solidaritätszuschlag, also bei rund 15,8 Prozent.
Achten Sie jedoch darauf, dass bei der Übertragung von Immobilien in die vermögensverwaltende GmbH Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und weitere Notarkosten anfallen. Außerdem gilt auch in der GmbH die Spekulationsfrist von zehn Jahren bei Immobilien.
Wir empfehlen, sich vorab von einem Steuerexperten über die potenziellen Steuervorteile einer vermögensverwaltenden GmbH beraten zu lassen.
So banal es auch klingt: Einer Gründung sollte immer eine gründliche Due-Diligence-Prüfung vorausgegangen sein, damit Sie sich bereits vorher die Frage beantwortet haben, ob diese spezielle Form einer GmbH für Sie geeignet ist.
Die wichtigsten Aspekte haben wir hier für Sie zusammengefasst:
Für die Gründung einer GmbH, egal ob vermögensverwaltend oder nicht, lassen Sie von einem Notar einen Gesellschaftsvertrag erstellen. In diesem stellen Sie die Regeln der Gesellschaft auf. Das ist vor allem dann wichtig, wenn Sie nicht der einzige Gesellschafter sind. Die Höhe des Stammkapitals muss mindestens 25.000 EUR betragen, mindestens die Hälfte davon muss nachweislich auf das Geschäftskonto der neuen Gesellschaft eingezahlt werden. Die Unternehmensgründung wird von einem Notar geprüft und beurkundet, der auch eine Gesellschafterliste erstellt.
Die Einzahlung der Stammeinlage auf das Geschäftskonto ist von großer Bedeutung, da erst nach deren Nachweis ein Notar den Eintrag ins Handelsregister vornehmen kann. Erst nach der Eintragung im Handelsregister darf die GmbH aktiv tätig werden.
Um Zeit zu sparen, kaufen einige Investoren auch so genannte Mantel- oder Vorratsgesellschaften, die für diesen Zweck eingerichtet worden sind und auch schon ein Geschäftskonto halten. Bei einem Kauf wird der bisherige Gesellschafter ausscheiden und die Geschäftsführung abgeben.
Sobald die GmbH geschäftsfähig ist, kann die Immobilie erworben werden und geht dann in das Betriebsvermögen der Gesellschaft ein. Die steuerliche Verkürzung erfolgt dann über den Steuerberater mit dem Erstellen der ersten Bilanz.
Ein hohes Risiko der vermögensverwaltenden GmbH besteht darin, dass durch unbewusstes gewerbliches Handeln der Verlust der Verkürzung der Steuer drohen kann. Wenn die Gesellschaft vom Finanzamt als Gewerbebetrieb eingestuft wird, kommt zum Körperschaftsteuersatz der zuvor eingesparte Gewerbesteuersatz wieder hinzu. Dies kann auch rückwirkend erfolgen und dem geplanten Renditemodell erheblich schaden.
Ein Beispiel: Der Besitzer eines Mehrfamilienhauses in einer vermögensverwaltenden GmbH möchte eine Photovoltaikanlage betreiben und Mieterstrom verkaufen. Die erzielten Einnahmen würden nicht aus einer Vermietung entstehen, sondern aus dem Handeln mit Energie. Ein leider oft begangener Fehler, denn wird dem Finanzamt gegenüber einer gewerblichen Tätigkeit eindeutig belegt, würde das zum Verlust der Steuerverkürzung führen.
Wer Immobilien in eine GmbH kauft, kann Steuern verkürzen, solange die Gesellschaft sich vermögensverwaltend verhält und keine weiteren, insbesondere gewerbetypischen Geschäftszwecke verfolgt.
Bei der Überlegung, diese Sonderform einer Anlagestrategie zu nutzen, sollte gut abgewogen werden, ob der Aufwand einer Gründung und die steuerlichen Vorteile tatsächlich in einem sinnvollen Verhältnis stehen.
Wir empfehlen Ihnen eine ausführliche Beratung durch einen spezialisierten Steuerberater. Gerne helfen wir Ihnen bei der Anschaffung oder beim Verkauf Ihrer Anlage durch unsere erfahrenen Investmentmakler.
Foto: © arnaudmartinez /despositphotos.com