Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten – wie es jetzt weitergeht

Für Investoren von Mehrfamilienhäusern in Milieuschutzgebieten war es im Herbst letzten Jahres eine gute Nachricht: Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hatte am 9. November 2021 ein weitreichendes Urteil zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten gefällt (BVerwG 4 C 1.20).

Danach darf das Vorkaufsrecht der Gemeinde nur ausgeübt werden, wenn die Bebauung und Nutzung des Grundstücks den Zielen und Zwecken des vorgegebenen Milieuschutzes widersprechen. Dies ist neu, denn bisher wurde die Ausübung des Vorkaufsrechts häufig mit der bloßen Annahme begründet, dass der Käufer künftig Absichten verfolgen könnte, die dem Erhaltungsgebiet entgegenstehen. Das BVerwG hat nun entschieden, dass eine solche Annahme kein zulässiger Grund für die Vorkaufsrechtsausübung sei.

 Was bedeutet das für Investoren?

Viele Kommen haben das Vorkaufsrecht bisher anders ausgelegt. Dem hat das BVerwG einen Riegel vorgeschoben. Gerade für Berliner Bezirkspolitiker muss man es wiederholen: Das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, darf von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde.

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Liegt ein eindeutiger Ausschluss des Vorkaufsrechts vor, liegt demnach auch keine Grundlage vor, die sogenannten Abwendungsvereinbarungen zu unterzeichnen. Infolge des Urteils haben viele Eigentümer bereits gegen unterschriebene Anwendungsvereinbarungen Klage eingereicht.

Wenn die Ampel die Linken links überholt – Streit um das kommunale Vorkaufsrecht geht weiter

Wenn man durch die 72 sozialen Erhaltungsgebiete Berlins läuft, begegnet einem nur noch selten ein städtebaulicher Missstand. Klar lässt sich über Geschmack streiten, aber ein echter Missstand im Sinne von Verwahrlosung oder Baufälligkeit ist eher die Ausnahme. Und dennoch haben die Berliner Bezirke bei Mehrfamilienhäusern das für diese Fälle vorgesehene Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten seit 2017 77-mal ausgeübt und in 292 Fällen mit dem Käufer eine Abwendungsvereinbarung geschlossen. Zu Unrecht. Um zu diesem Ergebnis zu kommen, muss man eigentlich nur lesen können. Denn im Gesetz sind die Grenzen für ein Vorkaufsrecht klar umschrieben.

Der Wortlaut einer Vorschrift ist in der Juristerei nur eine Möglichkeit, um an das Ziel zu kommen. Die Berliner Bezirke und Verwaltungsgerichte orientierten sich aber lieber an dem von ihnen vermuteten Zweck der Regelungen, nämlich den vermeintlichen Schutz der Mieter vor Verdrängung. Die Klarheit des Gesetzes hielten sie offensichtlich für ein redaktionelles Versehen und sahen ein Vorkaufsrecht deshalb für gegeben an.

Es dauerte nur Sekunden nach der Entscheidung in Leipzig, bis der Ruf nach dem Gesetzgeber laut wurde. Immerhin konnte man sich in den anschließenden Koalitionsverhandlungen im Bund auf einen Prüfantrag zum Thema einigen. Diesen flankierte die Bundestagsfraktion Die LINKE mit einem eigenen Gesetzentwurf, der im Februar 2022 eingebracht wurde. Dieser setzt auf der Fortführung der bisherigen Praxis, da allein die Prognose unredlichen Handelns des Erwerbers für das kommunale Vorkaufsrecht beziehungsweise strenge Abwendungsvereinbarungen ausreichen soll. Zwar hatte dieser Gesetzentwurf als Antrag der Opposition keine Aussicht auf Erfolg, er hat aber immerhin dazu geführt, die Ampelkoalition zu treiben. Mit Erfolg.

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Das Bundesbauministerium startete im Frühsommer die Ressortabstimmung zu einem eigenen Gesetzesvorschlag, der im Vergleich zu dem Antrag der Linken noch radikaler ist. Kurz gesagt sieht er vor, dass sich das Vorkaufsrecht nur nach dem Wohle der Allgemeinheit richten müsse. Dass die Linken insoweit von einem deutlich schärferen Vorschlag überholt werden, hätten sie sich wahrscheinlich auch nicht träumen lassen.

Wie das Verfahren nun weitergeht, lässt sich nicht mit Bestimmtheit sagen. Eine öffentliche Anhörung von Sachverständigen, die am 9. Mai 2022 im Bauausschuss des Bundestages zum Antrag der Linken stattgefunden hat, lässt aber erahnen, dass hier mit einer Neuregelung zu rechnen ist. Insbesondere SPD und Grüne wollen den Kommunen das Vorkaufsrecht gewähren, auch wenn die Gefahr der Verdrängung nicht einmal in anekdotischer Evidenz bewiesen werden konnte. Betrachtet man die Sache nüchtern, kommt man zu dem Ergebnis, dass der Nutzen eines zusätzlichen Vorkaufsrechtes überschaubar ist.

Eine Chance, den Zielkonflikt zwischen Klimaschutz und Sozialverträglichkeit aufzulösen

Das Mietrecht schützt den Mieter bereits in starkem Umfang vor einer Verdrängung. Nachteilige Effekte sind vor allem für den Klimaschutz zu erwarten, und zwar insbesondere dann, wenn es zu einer Abwendungsvereinbarung gekommen ist. Denn darin wird meistens für viele Jahrzehnte die Konservierung des aktuellen Gebäudezustands vereinbart. Energetische oder altengerechte Maßnahmen haben da keinen Platz. Manchmal werden sogar Mietobergrenzen zementiert, was mit dem Thema Städtebau rein gar nichts zu tun hat.

Die Diskussion um das Vorkaufsrecht ist lästig. Sie bietet aber die Chance, beispielsweise den Zielkonflikt zwischen Klimaschutz und Sozialverträglichkeit aufzulösen. Parallel muss zunächst aber der im Koalitionsvertrag vereinbarte Prüfauftrag abgearbeitet werden, also der Nutzen für die Allgemeinheit eines solchen Vorkaufsrechts bewiesen werden.

Auch im aktuellen Gesetzesentwurf der Ampel zur Verteilung der CO₂-Kosten wird explizit erwähnt, dass eine energetische Modernisierung in Milieuschutzgebieten nur eingeschränkt oder gar nicht möglich ist. Daher haben Vermieter in den Erhaltungsgebieten nur die Hälfte des auf sie entfallenden Anteils der CO2-Kosten zu leisten.

Dabei ist die zentrale Frage: Wie gehen wir mit Milieuschutzgebieten um, wenn wir die Klimaschutzziele erreichen wollen? „Die Klimawende schaffen wir nur im Bestand. Aber wenn in den sozialen Erhaltungsgebieten nichts geändert werden soll, ist das ein Zielkonflikt, den die Politik lösen muss“, betont Jürgen Michael Schick, Geschäftsführer von SCHICK IMMOBILIEN.

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Foto: © sepavone/Depositphotos.com