Was bedeutet ESG für die Immobilienwirtschaft?

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Begriffe wie Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und soziale Unternehmensführung sind nicht erst seit gestern von Bedeutung in der Immobilienbranche. Mit der Abkürzung ESG hat sich nun schon länger ein Begriff etabliert, der das Wirken und Handeln aller, die mit Immobilienentwicklung, Beratung und Kauf zu tun haben, stark beeinflusst. Was bedeutet das im Einzelnen? Welche Aspekte und Themen sind dabei von Bedeutung? Und welche Auswirkung haben die drei Buchstaben etwa auf Investoren, Bestandshalter und Asset Manager?

Dass E für Environmental, S für Social und G für Governance (deutsch: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) steht, werden die meisten wissen. Doch was das im Einzelnen vor allem für die Immobilienbranche bedeutet, ist nicht unter einer einheitlichen Definition zu fassen. Bis März letzten Jahres war es zudem jedem Unternehmen selbst überlassen, was es für sich daraus zieht und umsetzt. Deutschlandweite und europäische Standards sind nun allerdings mit dem EU Sustainable Finance Action Plan und der Taxonomie und Offenlegungs-Verordnung verbindlich festgehalten. Wie also wird eine Immobilie grün und nachhaltig bzw. wie handle ich ESG-konform?

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E wie Environment – ökologische Verantwortung

Der Begriff Environmental bezieht sich im weitesten Sinne auf alles, was die Umwelt betrifft. Auf den Immobilienbereich angewendet, geht es hierbei vor allem um die Klimaneutralität von Gebäuden. Gerade im Hinblick darauf, dass 35% des gesamten deutschen Endenergieverbrauchs auf Gebäude fallen, ist dieser Aspekt von zentraler Bedeutung. Mit dem Ziel vor Augen, sämtliche Gebäude in Europa bis 2050 klimaneutral zu gestalten (Stichwort Fit for 55), geht es also beim Buchstaben E um CO2-reduziertes und ressourcenschonendes Bauen, die Verwendung von erneuerbaren Energien, dem Materialeinsatz im Sinne der Kreislaufwirtschaft sowie um die Minimierung des Wasserverbrauchs und die Reduktion der Müllmenge.

S wie Social – soziale Verantwortung

Beim Schlagwort soziale Verantwortung denkt man an Themen wie Gerechtigkeit, Zugang zu Bildung für alle, equal pay, Einhaltung von ethischen Standards. Übersetzt auf die Immobilienbranche lassen sich zentrale Punkte festhalten: bei der Auswahl von Gewerbemietern kann ich darauf achten, dass diese nachhaltige Geschäftsmodelle verfolgen. Ethisch bedenkliche Unternehmen, die etwa mit Waffenhandel, Kinderarbeit, Lohndumping oder der Ausbeutung natürlicher Ressourcen in Verbindung stehen, bekommen keinen Mietvertrag. Zudem sollten Mieter angehalten werden, für angemessene und gesunde Arbeitsplätze zu sorgen.

Auch von Interesse: Ist es ihm zum Beispiel wichtig, Fahrrad- anstatt Autoparkplätze anzubieten oder fragt er nach Ladestationen für E-Autos? Bereits vor der Vermietung kann ich Einblick nehmen in Geschäfts- und Nachhaltigkeitsberichte, um mich über ökologische und ethische Standards des potenziellen Mieters oder Käufers zu informieren. Weitere „S-Punkte“: Mietpreisgedämpfter Wohnraum für Kitas, soziale und kulturelle Projekte, finanzielle und räumliche Unterstützung von sozialen und lokalen Projekten.

G wie Governance – Unternehmensführung

Während sich der Bereich S also auf das bezieht, was innerhalb der Immobilie geschieht, bezieht sich das G auf das „Außerhalb“. Im weitesten Sinne geht es hierbei um Unternehmensführung von Investoren, Immobilienunternehmen und Bauprojektentwicklern. Auch wenn etwa bei einer Projektentwicklung jedes der Ziele individuell auf die jeweilige Immobilie oder den Standort angepasst werden muss, lassen sich Grundsätze konstatieren, die als allgemeingültig für den Bereich Governance gelten können.

Neben der transparenten Kommunikation gegenüber Anlegern, Investoren und staatlichen Organen gehört dazu das offene Reporting von Planung und Entwicklung. Plane ich ein Projekt, das etwa zur Quartiersentwicklung entscheidend beiträgt, sollte Nachbarschaft und Zivilgesellschaft von Anfang an partizipativ einbezogen werden. Es gilt dabei unterschiedliche Interessen zu berücksichtigen. Auch die Beachtung der Bereiche Risiko- und Reputationsmanagement, Aufsichtsstrukturen, Compliance und Korruption gehören zum G dazu.

ESG für Makler

Für die beratende Tätigkeit des Maklers bedeutet ESG, dass er etwa bei der Bewertung von Immobilien deren technische Nachhaltigkeit berücksichtigt. Beispielsweise bei der Auswahl von Käufern und Mieterbesatz betrachtet er, wie sich diese zum Thema Nachhaltigkeit, Klimaschutz und ethischen Fragen positionieren. Damit zusammenhängend kann er auch zum Thema grüner Mietvertrag informieren und beraten. Damit ein Makler in Sachen ESG zum Profi wird, bedarf es nicht nur der regelmäßigen Auseinandersetzung mit Regeln und Rahmenbedingungen, sondern auch der stetigen, professionellen Weiterbildung.

ESG für Investoren

Private Bestandshalter und Investoren haben durch die Taxonomie auf der einen Seite ein relevantes Klassifizierungssystem für die Bewertung der ökologischen Nachhaltigkeit an die Hand bekommen.  Auf der anderen Seite müssen sie sich mehr denn je Fragen nach dem Sanierungszwang ihres Bestandes stellen und genau hinschauen, was die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD = englisch: Energy performance of buildings directive) etwa für den Umgang mit schlechten Energieeffizienzklassen festlegt. Was aber bedeuten Taxonomie- und Offenlegungs-Verordnung für Investoren im Speziellen?

EU-Taxonomie- und EU-Offenlegungs-Verordnung

Die EU-Taxonomie Verordnung ist ein Kriterienkatalog und betrifft fast alle größeren Asset Manager und Investoren. Sie definiert nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten durch die Bestimmung von EU-Kriterien und lenkt Kapitalströme in das, was als nachhaltig bezeichnet wird. Durch die EU-Offenlegungs Verordnung werden Immobilienfonds gemäß drei Artikeln klassifiziert (Art.6: ohne ESG-Besonderheiten, Art. 8: mit ESG-Merkmalen, Art.9: mit Nachhaltigkeitszielen).

Das heißt, sie definiert Kennzahlen, die messbar machen, wie ein Fonds investiert hat und gibt so klare Kategorien vor, an der sich ein Anleger orientieren kann. Auch Banken, Verkäufer und Projektentwickler können sich durch die Verordnung die Fragen beantworten, wieviel Prozent eines Fondsvermögens nachhaltig und welche Umweltziele erreicht sind. Durch die Finanzmarktrichtlinie MiFID II (Markets in Financial Instruments Directive), die ab Sommer 2022 die Nachhaltigkeitspräferenzen abfragen wird, weiß man, mit welcher Präferenz Anleger investieren und hält sie so in Sachen Nachhaltigkeit zur Transparenz an.

Für private Eigentümer werden die erläuterten Verordnungen und Kriterien relevant, wenn sie sich Gedanken über den zukünftigen Weiterverkauf ihres Objektes machen. Da steht vor allem im Vordergrund: Ist die Immobilie oder ein ganzer Bestand noch fondstauglich, wenn ich mich nach den neuen Kriterien richte? Denn fällt der Verkauf durch einen Fonds flach, hat das natürlich Auswirkungen auf den Preis.

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