Wie wird das Immobilienjahr 2023?

Von Jürgen Michael Schick

Verbunden mit den besten Wünschen für ein gesundes, zufriedenes und erfüllendes Jahr 2023 möchte ich mit Ihnen einen Blick auf das vor uns stehende, neue Immobilienjahr werfen. Die Märkte sind in Bewegung und ich möchte zu Jahresbeginn einige Gedanken mit Ihnen teilen. Wie wird das Immobilienjahr 2023 für Eigentümer und Investoren? Lassen Sie uns eine Prognose wagen. Ich erlaube mir, mich heute auf die Chancen und Gelegenheiten zu konzentrieren. Was alles nicht geht, ist in den vergangenen Monaten ausführlich besprochen worden. Aber wo liegen die Chancen?

Mieten

Die Nachfrage nach Wohnraum war selten höher als heute. Mittlerweile sind eine Million Menschen aus der Ukraine in Deutschland. Die innerdeutsche und die innereuropäische Wanderungsbewegung sorgt für zusätzliche Nachfrage in den angespannten Wohnungsmärkten. Mittlerweile leben mehr als 84 Millionen Menschen in unserem Land. Die Wohnungsbauproduktivität sinkt derweil spürbar und die Angebotsknappheit wird bei sinkenden Neubauzahlen weiter zunehmen. Steigende Mieten sind die Folge. Nach Jahren moderater Mietenwicklung ziehen die Entgelte jetzt wieder an. In den Metropolen rechnen wir mit Mietsteigerungen von 3 bis 5% im Jahresverlauf. Wertsicherungsklauseln wie Indexmieterhöhungen sorgen für einen gewissen Inflationsausgleich.

Zum ersten Mal seit Jahren werden im Jahr 2023 die Mieten stärker steigen als die Kaufpreise. Jahrelang war es im Wohnimmobilienmarkt umgekehrt. Die Kaufpreise hatten sich völlig abgekoppelt von der nur noch moderaten Mietentwicklung. Jetzt fallen die Preise und die Mieten steigen. Besonders in den Metropolenmärkten gibt es keinen nennenswerten Leerstand mehr.

Zinshausmarkt

Kaufinteressenten von Wohninvestments finden heute wieder Objektangebote zu Konditionen, die sie jahrelang vergeblich gesucht haben. Die Ü-30-Party ist vorbei. Damit ist nicht das Lebensalter gemeint, sondern der Multiplikator. Im Vergleich zu 2021 sehen wir im Zinshausmarkt bundesweit bereits heute Preiskorrekturen von 15-20%. Nach Jahren stark steigender Immobilienpreise ist die jetzige Korrektur eine Chance für attraktive Zukäufe.

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Im bundesdeutschen Wohninvestmentmarkt wird auf die sieben größten Städte mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens entfallen. Die Metropolregionen um die Kernstädte werden dabei ebenfalls von der hohen Wohnungsnachfrage profitieren. Verhinderte Käufer von einem Eigenheim treten dort auch im vor uns stehenden Jahr vermehrt als Nachfrager von Mietwohnungen auf. Die Speckgürtel um die größeren Städte bleiben ein sicherer Anlagemarkt mit nochmals attraktiveren Renditen als in den Metropolen.

Während einige Investoren immer noch lieber nichts machen und weiter abwarten, nutzen viele private und gewerbliche Käufer das neue Marktumfeld längst wieder für günstige Akquisitionen – ohne lästige Konkurrenz von zu viel anderen Käufern. Für Investoren ist es jetzt ein Markt voller Opportunitäten.

Die Marktphase der Zurückhaltung, der Attentismus des alten Jahres, wird sich in diesem Frühjahr nach meiner Erwartung weitgehend auflösen. Der Markt wird eine weitere Zunahme von Verkaufsobjekten erleben. Börsennotierte Immobilienunternehmen werden überhöhte Buchwerte korrigieren und zugunsten von neuer Liquidität, etwa für Schuldenabbau, für Instandhaltung oder für laufende Neubauvorhaben, Teile ihrer Bestände veräußern. Die Kaufpreise des Jahres 2023 werden dennoch zumeist deutlich über den ursprünglichen Ankaufspreisen liegen. Der Superzyklus der vergangenen zehn Jahre hat die Immobilienwerte so stark steigen lassen, dass die Verkaufspreise immer noch deutlich im Plus liegen.

Bestand versus Neubau

Eigentümer von Bestandsimmobilien werden wenig Probleme bei der Neuvermietung haben. Wer in den letzten Jahren einen attraktiven Immobilienbestand aufgebaut hat und keine nennenswerten Neubauaktivitäten unternimmt, der ist von den derzeitigen Themen deutlich weniger betroffen als Projektentwickler, denen die Kosten und Zinsen für ihre Bauvorhaben davon laufen bei gleichzeitig sinkender Nachfrage von Kaufinteressenten.

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Die energetische Ertüchtigung der Bestände ist angesichts des Green Deals der EU innerhalb dieses Jahrzehnts zu planen. Bei größeren Beständen ist oftmals eine entsprechende Portfolioumschichtung bzw. Liquiditätsplanung zu bedenken, um anstehende energetische Sanierungsmaßnahmen auch tatsächlich durchführen zu können.

Zinsen

Auch im neuen Jahr 2023 werden wir volatile Hypothekenzinsen erleben. Ob das Zinsniveau am Jahresende wieder bei 3,7% oder bei 4,5% liegen wird, vermag heute niemand seriös vorherzusagen. Langfristig agierende Investoren und Käufer mit einem hohen Eigenkapitaleinsatz nutzen die Gunst der Stunde. Langfristige Zinsbindungen können sich lohnen, da die sich die Finanzierungskosten bei einer Zinsbindung von 10 Jahren, 20 Jahren oder 30 Jahren kaum mehr unterscheiden. Anders als in anderen Marktänderungsphasen der Vergangenheit ist weiterhin viel Liquidität im Markt und Banken wollen finanzieren.

Chancenintelligenz

Risikoavers zu agieren, ist oftmals richtig. Risikozentriert zu denken, lähmt die eigenen Potenziale und hemmt die mögliche Entwicklung. Medien und Öffentlichkeit werden auch in diesem Jahr häufig von Negativszenarien geprägt sein – das geflügelte Wort von der „German Angst“ spiegelt sich wider.

Für Sie als wichtigem Akteur im Immobilienmarkt ist es entscheidend, mit den neuen Rahmenbedingungen erfolgreich zu agieren. Ich wünsche Ihnen ein Mindset und ein Heartset mit Offenheit für Neues, für neue Themen und neue Lösungsansätze.

Der Wohninvestmentmarkt wird als erster Teilmarkt den Zinsschock des Jahres 2022 überwinden und trotz höherer Zinsen bei modifizierten Preisen zu einem regelmäßigen Transaktionsgeschehen zurückkehren. Die Sorgen vor einer gesamtwirtschaftlichen Rezession, die es im Büro- und vor allem im Einzelhandelsimmobilienmarkt gibt, sind im Wohninvestmentmarkt nicht vorhanden. Die Mietnachfrage übersteigt das Wohnungsangebot an fast allen relevanten Investitionsstandorten. Das neue Jahr wird viele Chancen bereithalten, die es aktiv zu nutzen gilt.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei Ihren Immobilienvorhaben. Wenn ich Sie mit unserem Haus unterstützen darf, sprechen Sie mich gerne direkt an.

Foto: © hansenn/Depositphotos.com