Verkauf ohne Grunderwerbssteuer mit Share Deals – bald nicht mehr möglich?

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Wenn es nach rot-rot-grünen Politikern geht, sollen Share Deals künftig deutlich erschwert oder abgeschafft werden. Immobilientransaktionen über den Verkauf von Unternehmensanteilen konnten praktisch nicht der Grunderwerbsteuer unterworfen werden. Was sich ändert und wie es kommt, wird davon abhängen, welche Koalition die Bundestagswahl 2021 bringt.

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Investoren, die für 2021 einen Share Deal planen, bleibt vielleicht nicht mehr allzu viel Zeit. Zumindest, wenn sich im Herbst eine rot-rot-grüne Koalition durchsetzen würde. Die Praxis, Immobilieninvestitionen durch Anteilskäufe (Share Deals) zu realisieren, also nicht die Immobilien selbst zu kaufen, sondern Mehrheitsanteile an den Firmen zu erwerben, denen die Immobilien gehören, und auf diese Weise ganz legal die Grunderwerbssteuer zu sparen, löste auch schon in der Vergangenheit viel öffentliche Empörung aus. Skandal-Reportagen über undurchsichtige Finanznetzwerke, die unter Ausnutzung derartiger Steuertricks das sauer verdiente Geld deutscher Mieter abzockten und in karibischen Steueroasen verprassten, befeuerten den Druck auf die Politik, der bewussten Ausnutzung von Share Deals als Steuerschlupfloch einen Riegel vorzuschieben.

Dass allerdings die Suche nach Steuerschlupflöchern überhaupt erst durch permanente Erhöhungen der Grunderwerbssteuer seit der Föderalismusreform 2006 ausgelöst wurde (davor galt ein bundeseinheitlicher Steuersatz von 3,5 Prozent), wird dabei oft verschwiegen. Mittlerweile bildet die Grunderwerbssteuer eine der zentralen Säulen der Länderhaushalte, denn es handelt sich um eine der wenigen Steuerarten, bei denen die Einnahmen vollständig in den Bundesländern verbleiben und nicht zwischen Bund, Ländern und Kommunen aufgeteilt werden. Insofern kann man es sogar gut nachvollziehen, dass die meisten Länder ihre seit 2006 gewonnene Steuerautonomie für sukzessive Erhöhungen der Grunderwerbssteuer ausgenutzt haben, teilweise bis auf 6,5 Prozent. Schon 2019 rechnete Michael Fabricius in einem Artikel in der „Welt“ vor, dass sich die Ländereinnahmen aus der Grunderwerbssteuer seit 2010 verdoppelt hatten, was natürlich nicht nur mit dem Steuersatz, sondern auch mit dem steilen Anstieg der Immobilienpreise zu tun hatte.

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Hier liegt also erkennbar eine Schieflage vor, denn nicht nur Investoren, sondern vor allem auch private Immobilienkäufer werden über Gebühr an der Finanzierung der Länderhaushalte beteiligt und die ohnehin schon hohen Kaufnebenkosten erhöhen sich noch mehr. Statt Anreize für die Bildung von privatem Wohneigentum zu setzen, sorgt die Politik auf diese Weise für zusätzliche Hindernisse. Doch solange die Länder weiter auf die für sie zentralen Einnahmen angewiesen sind, wird sich an diesem Grundproblem nichts ändern. Stattdessen wird nun versucht, mit Gesetzesverschärfungen gegen Investoren vorzugehen, die bisher noch mit Share Deals die Grunderwerbssteuer umgehen können.

Bei der jetzt beschlossenen – ab 1. Juli in Kraft tretenden – Änderung des Grunderwerbssteuerrechts geht es zunächst „nur“ um eine Absenkung der Grenze für grunderwerbssteuerpflichtige „Anteilsvereinigungen“ von 95 auf 90 Prozent. Das erschwert den Kauf und die Übernahme einer eigens zum Zweck der steuersparenden Projektentwicklung gegründeten Firma, da für den betreffenden Investor nun bereits ab einem Anteil von 90 Prozent am Unternehmenswert die Grunderwerbssteuer fällig wird. Auch bei der vieldiskutierten Ausweitung des kommunalen Vorkaufsrechts für Grundstücke (Bestandteil des neuen Baulandmobilisierungsgesetzes) drängen die Länder darauf, Ausnahmen für „grundstücksbezogene Veräußerungsgeschäfte durch Share Deals“ zu beseitigen. Es gibt also klare Anzeichen dafür, dass Share Deals als Werkzeuge, mit denen sich legal rentable Immobilieninvestments an der Grunderwerbssteuer vorbei tätigen lassen, sehr bald ausgedient haben.

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Für Investoren, die bereits in Projekte mit Share Deals investiert sind oder solche Projekte jetzt noch planen, ergibt sich mit Sicherheit ein hoher Beratungsbedarf – und eventuell ein gewisser Zeitdruck. Es ist wichtig, aktuelle Veränderungen der Rechtslage stets sehr genau zu verfolgen, um gegebenenfalls schnell reagieren zu können. Gerade mit Blick auf sich abzeichnende Veränderungen der politischen Großwetterlage, durch die sich ein investorenfeindliches Klima weiter verschärfen könnte, ist es nicht ratsam, wie Don Quixote allein gegen Windmühlen zu kämpfen. Steht die Rentabilität Ihrer Investments durch die veränderte Gesetzeslage auf dem Spiel, bringt es weitaus mehr, sich von kompetenten Partnern beraten und neue Perspektiven aufzeigen zu lassen. Bei der Michael Schick Immobilien GmbH finden Sie die gebündelte Expertise in Sachen Immobilieninvestment, die Ihnen auch bei politischem Gegenwind neue Perspektiven aufzeigt. Unsere Rechtsexperten beschäftigen sich mit genau den maßgeschneiderten und rechtssicheren Lösungen, die Sie brauchen. Und dank unserer langen Markterfahrung finden wir auch unter den widrigsten Umständen noch immer geeignete Wege, um die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage auch für die Zukunft zu sichern.  

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Foto: © denisismagilov/Depositphotos.com

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