Vor dem Investment die Standortanalyse

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Wer in ein Mehrfamilienhaus investieren möchte, muss sich nicht zwangsläufig auf den eigenen Wohnort beschränken. In den boomenden Metropolen tendiert die erzielbare Rendite aktuell eher zum Sinken, vor allem wenn die Kaufpreise pro Quadratmeter schneller wachsen als die Mieten. Also lohnt sich der Blick über den Tellerrand. Oft finden sich immer noch attraktive Objekte in Randlagen oder in aufstrebenden Mittelstädten.

Wer das tut, was alle tun, bekommt das, was alle haben.

Beispiel Leipzig. Die mitteldeutsche Metropole gilt nun schon seit einiger Zeit als eine der dynamischsten Städte Deutschlands, nicht wenige Investoren sehen in Leipzig das neue Berlin. Der Leipzig-Boom lenkte schon vor zehn oder mehr Jahren viele Blicke auf die Stadt und viele Investoren nutzten die sich bietenden Chancen. Doch irgendwann wurden es zu viele.
Mehrfamilienhäuser in Leipzig – nicht mehr in allen Lagen ein attraktives Investment

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Der Zinshausmarktbericht 2020/2021 von Schick Immobilien verzeichnet etwa für sanierte Altbau-Mehrfamilienhäuser in Leipzig im Zeitraum von 2014 bis 2019 einen Kaufpreisanstieg von 777 auf 1.659 Euro pro Quadratmeter. Wer jetzt noch auf den Zug aufspringt und ein Mehrfamilienhaus in Leipzig kauft, beschert also Investoren, die früher dran waren und ihre Immobilie jetzt wieder verkaufen, jährliche Renditen von rund 23 Prozent, kann selbst aber nur noch mit deutlich geringeren Kaufpreissteigerungen für die Zukunft rechnen.

Auch wenn aufgrund des anhaltenden Wachstums der Stadt mit einer hohen Wohnraumnachfrage und tendenziell steigenden Mieten zu rechnen ist, fällt die Rendite bei einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 26,8 (für 2019 laut Zinsmarktbericht) vergleichsweise eher mager aus. Der Faktor besagt, dass der Kaufpreis der Immobilie beim 26,8-fachen der Jahresnettokaltmiete (also des jährlichen Ertrags) liegt, mit anderen Worten, dass sich die Investition bei gleichbleibenden Mieteinnahmen und Ausgaben in 26,8 Jahren amortisiert haben wird.


Halle – die kleinere Nachbarstadt mit großem Potenzial


Damit soll nicht gesagt werden, dass der Kauf eines Mehrfamilienhauses in Leipzig nicht bei kluger Objektauswahl und effizienter Bewirtschaftung auch heute noch ein lohnendes Investment sein kann. Dennoch sei zum Vergleich ein Blick auf die gar nicht weit entfernte Stadt Halle geworfen, die als Universitätsstadt und regionales Wirtschaftszentrum mit rund 233.000 Einwohnern zu den Mittelstädten mit großem Potenzial gehört. Halle ist zwar weniger als halb so groß wie Leipzig und weist auch ein deutlich geringeres Bevölkerungswachstum auf. Eine von der Stadtverwaltung Halle veröffentlichte Bevölkerungsprognose bis 2030 spricht allerdings von einer Trendwende in der Stadtentwicklung.

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Nach mehr als 20 Jahren Stadtschrumpfung sei gegenwärtig eine Phase der Stabilität mit Wachstumspotenzialen zu beobachten. Zur Erinnerung: auch Leipzig galt in der Vergangenheit als typisches Beispiel einer schrumpfenden Stadt (und in den 1990er Jahren galt das sogar für Berlin). Sehen wir uns nun im Zinsmarktbericht von Schick Immobilien die Preisentwicklung für Mehrfamilienhäuser in Halle an. Für Zinshäuser in mittlerer Lage verzeichnet der Bericht einen jährlichen Preisanstieg von ca. 15 Prozent (innerhalb der die Jahre 2017-2019 stieg der Durchschnittspreis von 929 auf 1.233 Euro pro Quadratmeter).

Die Steigerung der durchschnittlichen Bestandsmiete lag 2019 mit 9 Prozent nahezu doppelt so hoch wie in Leipzig (4,8 Prozent), trotz des viel geringeren Bevölkerungswachstums in Halle. Der Kaufpreisfaktor wird für 2018 mit 15,5 angegeben – es dauert also nur 15,5 Jahre und nicht, wie in Leipzig, 26,8 Jahre, bis sich die Investition in ein Mehrfamilienhaus amortisiert hat. Die Aussichten auf künftige Preissteigerungen und eventuell auch die Chancen, höhere Mieteinnahmen beispielsweise durch Sanierung der Immobilie erzielen zu können, erscheinen ebenfalls günstiger im Vergleich zu Leipzig, wo der Markt bereits zu sehr ausgereizt ist.


Bei der Interpretation solcher lokalen Marktdaten bedarf es selbstverständlich einer gewissen Expertise, langjähriger Markterfahrung und Kenntnis des Immobiliensektors, um daraus die richtigen Schlüsse für eine Standortanalyse zu ziehen. Sie sollten sich als Investor durchaus auf Ihren gesunden Menschenverstand verlassen, aber auch der weiter reichenden Erfahrung eines Profis vertrauen. Ein spezialisierter Investmentmakler kann Sie umfassend beraten und in die Lage versetzen, eine nicht zu riskante – aber auch nicht allzu herkömmliche – Standortwahl für Ihr Immobilieninvestment zu treffen.

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