Was bedeutet der Milieuschutz für Investoren?

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Das Ziel des Milieuschutzes nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ist der Schutz der angestammten Bevölkerung vor Verdrängung. Diese Verordnung betrifft dabei sowohl den Eigentümer als auch den Investor. Was genau bedeutet aber der Milieuschutz?

Städte und besonders Stadtteile befinden sich immer im Wandel. Nicht nur die Immobilien werden immer wieder saniert und haben damit einen Einfluss auf die Preisgestaltung, sondern auch die Zusammensetzung der Bevölkerung kann sich in einem Gebiet stark verändern. Um einer zu umfassenden Wandlung einen Riegel vorzuschieben und die Zusammensetzung der Bevölkerung in einem Gebiet besonders aus städtebaulichen Gründen zu erhalten, hat der Gesetzgeber den sogenannten Milieuschutz beschlossen.

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Milieuschutzsatzungen gibt es inzwischen in Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Hannover und Berlin. Steht ein Stadtteil unter Milieuschutz, so muss dort für bauliche Veränderungen oder bei der Nutzungsänderung für bauliche Anlagen eine Genehmigung beantragt werden. Besonders in Ballungsräumen wie Berlin und Frankfurt am Main soll so dem rasanten Anstieg der Immobilienpreise entgegengewirkt werden.

Vorkaufsrecht

Ein Instrument zum Schutz vor Verdrängung ist beispielsweise in Berlin das bezirkliche Vorkaufsrecht. Wird ein Haus – nicht einzelne Wohnungen – in einem Milieuschutzgebiet verkauft, hat der Bezirk das Erstkaufrecht. Bisher hatten Bezirke acht Wochen Zeit, um zu entscheiden, ob sie das Vorkaufsrecht wahrnehmen. Durch das neue Baulandmobilisierungsgesetz wird diese Zeit auf 12 Wochen ausgedehnt. Das sorgt nicht nur für Unsicherheit bei Verkäufern und Käufern von Mehrfamilienhäusern, sondern erschwert auch Planung und Projektentwicklung von Investoren.

Es besteht aber die Möglichkeit den Kauf durch den Bezirk oder die Stadt abzuwenden. Hierzu wird der Abschluss einer Abwendungsvereinbarung in Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrages verlangt. In dieser verpflichtet sich der Erwerber, die Immobilie im Sinne der Milieuschutzverordnung zu nutzen. Das heißt, er verzichtet auf hochwertige Modernisierungen, Zusammenlegungen von Wohnungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Den Kiez in ein Milieuschutzgebiet umwandeln

Um einen Kiez in ein Milieuschutzgebiet umzuwandeln, benötigt es lediglich einen Antrag. Dieser kann im Prinzip von jedem Bürger gestellt werden. In Berlin beispielsweise muss dann die Bezirksverordnetenversammlung beschließen, ob der jeweilige Stadtteil als „Verdachtsgebiet“ näher untersucht werden muss. Bestätigt sich dieser als „Verdachtsgebiet“, so wird die konkrete Untersuchung des Gebiets durch die Bezirksverordnetenversammlung per Aufstellungsbeschluss angeordnet.

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Ab diesem Zeitpunkt können dann bis zur abschließenden Entscheidung bereits Anträge auf Nutzungsänderungen, bauliche Änderungen und Aufteilungen (nach §8WEG) für einen Zeitraum von 12 Monaten zurückgestellt oder untersagt werden.

Entscheidung über Sanierung

Das heißt also, dass auch eine Vielzahl von Umbauten und Modernisierungen genehmigungspflichtig werden. Ist zum Beispiel ein Bezirk in Berlin der Meinung, dass durch eine bestimmte Baumaßnahme die Bevölkerungsstruktur verändert wird, so kann die Genehmigung dafür abgelehnt werden. Luxussanierungen sollen damit unterbunden werden. Dem Berliner Bezirk unterliegt somit die Entscheidung, ob es sich dabei um Luxus oder zeitgemäßen Standard handelt.

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Aber nicht alle Maßnahmen unterliegen dem Milieuschutz. So fallen zum Beispiel der Anbau von Zweitbalkonen, der Einbau von Kaminen, der Einbau von Einbauküchen oder die Zusammenlegung von bestehendem mit neuem Wohnraum nicht unter den Milieuschutz.

Sie möchten wissen, ob Ihr Investitionsobjekt in einem Milieuschutzgebiet liegt und welche Handlungsspielräume Sie haben? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gerne.

Foto: © Allan Feitor/Pexels.com

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