Wie ermitteln wir den Wert Ihrer Immobilie?

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Sie können den Wert Ihrer Immobilie entweder von einem Makler oder von einem Gutachter ermitteln lassen. Oder Sie verlassen sich auf eine Onlinebewertung. Doch wo ist der Unterschied? Für welche Anwendungsfälle sind Online-Rechner gedacht, wann benötigen Sie einen Sachverständigen als Gutachter und wann ist ein Makler der Richtige?

Tatsächlich sind diese drei Wege der Wertermittlung – Bewertung per Onlinerechner, durch einen Makler oder durch einen Gutachter – auf drei klar voneinander zu trennende Beweggründe zugeschnitten, warum Eigentümer ihre Immobilie bewerten lassen wollen.

Online-Immobilienbewertung

Der erste Beweggrund ist entweder reine Neugier oder, falls schon eine konkrete Verkaufsabsicht besteht, der Wunsch nach einer ersten Orientierung. Geht es darum, „nur mal eine ungefähre Hausnummer“ zu bekommen, bieten Onlinerechner die schnellste und unkomplizierteste Wertermittlung, die man sich vorstellen kann. Obendrein kostenlos. Ebenso gut könnten Sie auch selbst aktuelle Verkaufspreise einiger vergleichbarer Immobilien in der Nachbarschaft in Erfahrung bringen, um in etwa den Wert Ihrer eigenen Immobilie abschätzen zu können, aber das wäre natürlich viel aufwändiger, als einfach einige Eckdaten zu Ihrer Immobilie in einen Onlinerechner einzugeben. Dabei muss Ihnen aber natürlich klar sein, dass es zwischen dem groben Richtwert, den der Onlinerechner ausgibt, und dem Ergebnis einer professionellen Wertermittlung enorme Abweichungen geben kann. Wenn Sie Ihre Verkaufsabsicht weiterverfolgen und ein optimaler Angebotspreis gefunden werden soll, brauchen Sie für die Wertermittlung einen Fachmann, der täglich sein Ohr am lokalen Markt hat.

Immobilienbewertung durch einen Makler

Damit wäre der zweite Anwendungsfall für eine Immobilienbewertung genannt. Geht es um einen Verkauf, ist der Makler der richtige Ansprechpartner. Dieser bewertet Ihre Immobilie nicht aus der Ferne, sondern führt zuerst eine gründliche Besichtigung durch – einen Unikatcheck! Eingänge, Aufgänge, Dach, Keller, technischer Zustand, Sanierungsstand der Immobilie und zahlreiche weitere konkrete Gegebenheiten fließen in die Wertermittlung ein. Bei Mehrfamilienhäusern lässt sich der Makler eine Mieterliste aushändigen. Bilanzen, aus denen der Mietreinertrag hervorgeht, werden für eine Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren benötigt. Nach Erteilung einer Vollmacht besorgt der Makler auch Pläne, Grundbuchauszug, Baugenehmigungen und sonstige Unterlagen für Sie, die für die Abwicklung des Verkaufs ohnehin erforderlich sind und zudem entscheidende Informationen für eine Risikobewertung aus der Sicht potenzieller Käufer enthalten können. Nach eingehender Prüfung teilt der Makler Ihnen seine Immobilienbewertung in einem persönlichen Gespräch mit und kann den ermittelten Wert Ihnen gegenüber ebenso fundiert begründen, wie er das gegenüber einem potenziellen Käufer kann. Gerade weil die optimale Vermarktung Ihrer Immobilie auch im Interesse des Maklers liegt (denn seine Provision hängt ja davon ab), können Sie davon ausgehen, dass seine Bewertung sehr sorgfältig erfolgt und mit seismographischer Genauigkeit die aktuellen Marktbedingungen reflektiert. Wird der Angebotspreis auf dieser Grundlage festgesetzt, kann die Immobilie zügig auf dem Markt platziert und verkauft werden. Wobei die Wertermittlung selbst noch nicht unbedingt mit einer Preisstrategie gleichzusetzen ist, bei der auch psychologische Faktoren eine Rolle spielen. Darüber kann in einem zweiten Schritt mit dem Makler gesprochen werden. Zu warnen ist auf jeden Fall vor der Versuchung, den Preis zu hoch anzusetzen, denn das würde zwangsläufig zu weniger Interessenten führen. In der Folge würde die Vermarktung der Immobilie sich in die Länge ziehen und höhere Kosten verursachen.

Immobilienbewertung durch einen Gutachter

Der dritte Grund, warum Eigentümer den Wert ihrer Immobilie ermitteln lassen, kann mit den Worten „immer dann, wenn es Ärger gibt“ zusammengefasst werden. Zum Beispiel, wenn mehrere Erben oder Teileigentümer sich über den Wert der Immobilie streiten. Oder wenn es um Schadenshaftung, drohende Pfändungen, Zwangsvollstreckungen oder Steuerprüfungen geht. In solchen Fällen wird ein Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen oder Immobiliengutachters benötigt. Nur dieses wird auch von Gerichten und Behörden anerkannt, während die Wertermittlung durch einen Makler dort keinen Bestand hat. Anders als die Dienstleistung des Maklers, für die nur im Falle eines erfolgreich abgeschlossenen Verkaufs ein Honorar in Form der Maklercourtage fällig wird, muss ein Sachverständigengutachten vom Eigentümer (oder von einer interessierten Partei) extra in Auftrag gegeben und nach Aufwand bezahlt werden. Die Vorgehensweise des Sachverständigen bei der Wertermittlung kann indessen der des Maklers weitgehend ähnlich sein. Das Ergebnis kann jedoch abweichen, weil Marktfaktoren klassischerweise in Sachverständigengutachten weniger stark gewichtet werden.

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Foto: © chrissi/Depositphotos.com

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